出人意料地,由三部委制定的二套房认定标准并未“照顾”改善性需求。
6月4日,住建部、央行、银监会联合发文,规定二套房认定“既认房又认贷”。尽管一线城市成交量大幅下跌,近期的调控政策仍没有出现松动迹象。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示,6月周 （5月31日~6月6日）,北京仅成交商品住宅595套,自4月30日北京出台“京版国十条”以来持续下滑。相比5月首周的1430套,下跌幅度达到58.4%。
调控效果不如预期?
按照这份名为 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（以下简称《通知》）的文件规定,已贷款购买过一套住房,又申请贷款购买住房的,将执行二套差别化住房信贷政策,即首付5成,利率1.1倍。同时,如果购房者已有购房记录,即使首次申请利用贷款购买的住房,也将被视为“二套房”。
此前,包括中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、住建部政策研究中心副主任王珏林在内的权威人士都曾向《每日经济新闻》记者表示,二套房在认定中应“照顾”到改善性需求。
朱中一认为,改善性需求数量庞大,且对扩大内需、拉动经济的作用十分明显,应该予以支持。因此,不少业内人士认为,此次《通知》可能对改善型需求也有一定抑制效应。
北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示,这一系列严厉政策的出台说明,当前市场的变化并未达到政府预期的调控效果。尽管成交量跌幅明显,但多数城市的房价并未得到调整,调控效果还需要进一步显现。由于近期可能不再有重磅的调控措施出台,未来市场将进入博弈阶段,至于政策是否调整,主要取决于开发商能否主动降价。
开发商称政策过严
按照阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲的理解,这一时期应为“僵持阶段”。他向《每日经济新闻》记者表示,根据市场的变化,开发商和政府都有可能率先打破僵局。尽管房企遭遇“政策寒冬”,但开发商不会像2008年那样悲观,因为多数房企的资金十分充裕。
范小冲还认为,房地产在宏观经济中仍占有重要地位,目前的政策略显严厉。对于北京市出台的“同一家庭限购一套商品房”措施,他认为对市场影响较大。
事实上,很多业内人士认为,尽管政策力度前所未有,但仍可能遭遇执行难,其中包括刚出台的二套房认定标准。某商业银行的个贷部负责人向记者表示,在很多地方,房屋登记信息不全,且无法相互查询,成为这一标准难以执行的主要原因。对此,三部委规定,数据不完备的城市,要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市,要加快建设。2010年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。（每日经济新闻）
二套房贷仍有空可钻？
作为“新国十条”的配套政策，住建部、中国人民银行、中国银监会6月4日联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。另据记者了解，目前部分商业银行已经开始按照上述要求严格审贷。
部分银行认贷又认房
新出台的二套房认定标准是以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。
中原地产华北区董事总经理李文杰对《国际金融报》记者表示：“本次对二套房标准的认定可以看作预料之中。在‘新国十条’出台之前，部分银行就已经开始实行认房又认贷的标准进行贷款。总体来说这是政策严厉的表现。”记者以购房者身份致电北京多家商业银行后得到的答复是，这些金融机构都已按照该标准进行审核贷款人的身份。而在上海，中行和招行表示，目前对异地人士在沪贷款购房，不能提供上述证明的连二套房贷也不能申请。建设银行（601939）上海市分行客服称，异地人士在上海购房贷款，需要有在上海一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明以及就业单位的相关证明，若没有以上证明，需要以书面形式向贷款支行咨询。农行、工行等银行客服也给出了同样的解释。
经记者换算，如果金融机构都按上述标准进行认定，购买一套价格为200万元的住房，那么，第二套房购买者的首付款将从原来的60万元提高至100万元。另外，由于贷款利率从基准利率的八五折提高至1.1倍，其总还款金额也要多出23万元。
“提高购买二套房的购买门槛以及购买成本，被市场视为遏制炒房的重要手段。”国巨基金投资管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞告诉本报记者：“该项概念得以明确无疑是严厉政策的表现。这必然会再度遏制投机需求。”
借道经济实体走不通
尽管如此，仍有评论担心，投机者或许会以经济实体的名义从银行中贷款再将资本注入房地产市场。对此，兴业银行（601166）首席经济学家鲁政委向《国际金融报》记者表示：“这样的担忧基本不会出现。”他说，中国银监会已经逐步开始实施“一个指引三个办法”，会杜绝一些经济实体的银行贷款被挪作他用。
所谓“三个办法一个指引”即指《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，业界简称“贷款新规”。“实体经济贷款必须说清楚所贷款项的目的和用途。而且在资金使用过程中，银行会予以监督。”这位金融机构的分析人士说，在上述新规之前，确实有类似的投机炒房行为，但是现在此类现象基本很难发生。
也有声音认为，“二套房”的标准被确定并不会再对市场上的房价构成明显压力。但是，迫使投机需求“清场”却可以起到作用。中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，新政实施效果已经让多数投机者离场，但是房价却未出现大幅变动。但李文杰认为：“2010年的房价应该可以下降至2009年末的水平。”
仍有空子可钻
然而，除却投机客和投资客，新政对很多之前买小户型过渡，或套房贷款已还清的人来说，无疑增加了买房的成本。他们不是炒房客，却也受到了政策的制约。据了解，近期出于政策的限制，不少购房者为了减轻首付压力、节省房贷利息，在购房方式上作出了调整，市场上频繁出现假离婚、缓婚、退定等现象。购房者们都是见招拆招，从而引发一系列楼市新乱象，不免令人忐忑。
此外，据记者了解，由于外地房屋登记系统部分没有联网，可能造成核查时的漏洞，对于如何认定二套房仍需出台具体操作细则加以完善。
通知原文中称，如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
但住房登记系统不完善会使借款人所提交的信息难以辨认真伪。此外，如果夫妻双方户口均不在本地，或一方不在本地，那就可以到原籍开出单身证明，用于申请贷款。
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后续二套房认定细则待出 房价松动幅度或扩大
与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，但目前各商业银行仍在等待总行的执行通知。不过，鉴于目前中央调控楼市的决心很大，业内预测相关政策可能将很快得到执行，随之而来的，可能是房地产市场成交量的进一步缩水，房价松动幅度也可能进一步扩大。
住房和城乡建设部、央行、银监会日前联合发出通知，对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范。根据的认定标准，总体上，拟购房家庭成员名下任何实际拥有的成套住房数量都被计入二套房统计之列，所谓家庭则包括借款人、配偶及未成年子女。而查询方式有三种：一是通过所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）查询到其家庭已登记有一套（及以上）成套住房；二是通过人民银行征信系统查询已经利用贷款购买过一套（及以上）住房；三是银行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房。以上三种情况再申请贷款购房的，都将执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：即贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
建设银行上海分行、交通银行上海分行有关人士分别表示，目前仍在等待总行执行细则，尚未开始全面落实新的认定标准。
其实，从4月17日起，各银行已经陆续收紧二套房认定标准。例如，已经贷款买房者，即便把原有房产卖掉，只要征信系统中可查到曾经的贷款纪录都被视为二套房。另一种情况的购房行为将在新旧标准下有明显不同，即从未贷过款的购房行为，此前都可享受首套房贷款优惠，而根据新规，银行将通过房产交易中心的登记情况对产权进行确认。
“如果说未来有擦边球可打，那可能也就是打在这里。要看银行是否会严格进行房产确权调查。”建设银行上海某支行信贷经理告诉记者。
新规中另一个需要各商业银行自行把关的环节是对外地人的购房贷款政策。对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，新规没有统一要求暂停放贷，而是要求按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。只有对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
“三部门的认定标准在我们意料之中，但我们仍然担心，一旦严格执行，楼市会遭到更大冲击。”交通银行上海某分行一信贷经理表示。
房地产专家杨红旭表示，“认房又认贷”的新标准影响非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也将影响到自住性的改善需求。近年来我国商品住宅的购买者中有三分之二使用按揭贷款，开发商的资金来源中，有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧都会压制楼市，比如2007年9月“二套房贷新政”的出台，成为市场由盛转衰的转折点；而2008年10月房贷政策的放宽，又成为市场走出低谷的开端。
“之前，各家商业银行还能打点擦边球，如今，随着统一的认定标准的明确，它们即使想在放贷过程中放松一些，回旋空间也被大大压缩。”杨红旭称。
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