[摘要] 今年以来，楼市在政策持续调控期中跌宕起伏。“9·29”中央第二轮楼市政策重拳出击，各地“限购”令祭出、央行加息上马，以及证监会再度联手国土部收紧房企融资途径，让火爆的楼市在一个月内跌入低谷。
今年以来，楼市在政策持续调控期中跌宕起伏。“9·29”中央第二轮楼市政策重拳出击，各地“限购”令祭出、央行加息上马，以及证监会再度联手国土部收紧房企融资途径，让火爆的楼市在一个月内跌入低谷。
尽管开发商在三季度赚得盆满钵满，但在政策叠加效应的影响下，房企未来仍可能面临资金上的压力。这个冬天，房企将如何度过？
收入前20房企平均负债率67.79%
10月25日晚间，保利地产公布三季度业绩，7~9月份，保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；1~9月份实现净利润总额22.90亿元。
尽管业绩出现高增长，但频繁地拿地，大幅增加新开工面积，也让保利总资产负债率跃升至78.91%，超过了万科、招商、金地三家公司。
资料显示，截至9月30日，万科资产负债率为73.75%、金地集团资产负债率从二季度末的69.85%上升至72.26%，招商地产则由二季度的61.20%上升至三季度的62.33%。
上海易居房地产研究院发展研究所发布的研究报告称，根据Wind数据库，截至2010年6月，135家沪深房地产上市公司借款达3317亿元，同比增长56.46%，比2009年底增加32.06%；中报营业收入前20房企平均资产负债率为67.79%，同比上升了6.02个百分点，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。
对于资产负债率较高的原因，保利地产解释为期末预收账款高达468.28亿元，占总负债的43.38%；负债总额中有息借款566.90亿元，占总资产的41.44%，实际负债水平合理；公司一年内到期借款余额43.35亿元，占有息借款的比例仅7.78%，短期偿债压力较小。
“单从负债上看，开发商负债都非常高，但远远没有2008年那么高。”广发证券房地产行业分析师沈爱卿表示，这些都是主动负债，是频繁拿地、加大开工量导致的。但这些负债都是有弹性的，加上今年下半年销售旺盛，目前来看开发商资金还算充裕。
但沈爱卿认为，新政的“限购令”将直接导致开发商资金回笼速度放慢，而加息也意味着市场将收紧，政策叠加效应将导致开发商资金链趋紧。
借壳上市之路被封
除限购、加息外，10月25日，北京市正式公布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（以下简称《办法》），让楼市雪上加霜。
《办法》将从2010年12月1日起施行，规定购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。
“三季度开发商整体销售回暖，主要是预收款为业绩做了重要支撑。”辉立证券房地产市场分析师陈耕认为，一般来说，预收款占开发商开发资金的四成，因此这部分资金对于开发商来说非常重要。《办法》是继限购、加息后对房地产资金紧缩的又一预警。
一开发商内部人士告诉《每日经济新闻》记者，新政加速了市场变化，会使相当一部分企业的销售目标难以实现，从而延长回笼资金的周期。
祸不单行。此前的10月15日，中国证监会表态，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的房地产类重组申请，将征求国土资源部意见。同时有消息显示，证监会不鼓励上市公司把再融资募集资金用于补充流动资金和偿还银行贷款。
直接遭受此厄运的就是香江控股。此前，该公司欲着手对资产注入方案和融资方案进行调整，拟非公开发行现金募集资金净额不超过13.5亿元，用于增资翡翠绿洲、天津锦绣香江等项目。
但本月20日，公司再次发公告表示，暂缓对公司非公开发行股票方案进行调整，待时机成熟后再推进前述工作。
有数据统计显示，包括香江控股在内，目前提出定增方案但尚未通过审批的上市房企共有26家，涉及金额高达637.57亿元。
陈耕认为，一般来说，目前不少房企上市基本都是通过借壳上市的，通过IPO上市的相对较少，资产重组停掉也就意味着房企不能借壳上市融资，融资途径收紧。
10月26日，广东省房协数据显示，从今年情况看，房地产开发本年到位资金与完成投资比一路回落，由1~2月时的275%下降至161%，说明企业资金压力逐渐显现。
陈耕指出，明年下半年开发商压力将持续加大，负债将出现明显上升从而导致负现金流出现，估计明年中期报告将会有明显的表现，而明年一季报也不太乐观。
监管层：严控大型房企集团贷款风险
认为房市步入震荡期，差别化房贷未松动
《财经日报》记者昨日从接近监管层人士处获悉，监管方面认为房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。
此前在10月25日召开的国务院常务会议部署第四季度经济工作时，会议再度强调，坚决遏制部分城市房价过快上涨，合理引导住房需求，抑制投机需求。
监管部门对国内银行业继续严格执行差别化住房信贷政策的要求未有任何松动。
在严格执行差别化房贷政策同时，监管层亦要求各地方银行监管机构，要努力实现属地各银行信贷政策执行的一致性，严防政策执行在机构间、地区间出现大的偏差和疏漏。
“由于大型房企集团关联结构复杂、信息严重不透明、房企负债率整体上升、资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。”上述人士称。
而当下房地产企业负债率高企已是不争的事实。以2010年6月底为时间截点，恒盛地产资产负债率为50%；而绿城高达158.8%的净负债率更是显得十分扎眼。来自保利地产的公告，截至9月底，该公司资产负债率亦高达78.92%。
严守差别化房贷
对于目前胶着、不尽明朗的房地产市场，监管部门向国内银行业发出预警：房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。
发出如上预警的证据包括：多头授信风险突出，互保现象有所上升；大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明；房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企；房地产贷款面临集中到期，风险释放刚刚开始。
同时，监管部门认为，市场调整可能带来房地产行业洗牌风险。
而既有政策的执行力度在强化，未有任何松动迹象。上述人士称，监管部门要求银行暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款，贷款购买商品住房的首付款比例不能低于30%，对二套房贷首付成数应不低于五成，利率不低于基准利率的1.1倍。
同时，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款；并加强对个人消费贷款、个人经营性贷款的管理，及其用途的跟踪监测，严禁用于购买住房。
一股份制银行按揭贷款部门负责人告诉记者，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上。但各属地监管机构如何把握政策尺度，决定着当地房贷政策的执行力度与效果。
上述人士表示，监管层此次也针对各地银行监管部门提出要求，要努力实现属地各银行信贷政策执行的一致性，严防政策执行在机构间、地区间出现大的偏差和疏漏。
预先布防高风险房企风险暴露
此次，大型房企集团与高风险房企贷款的“安全隐患”再次引起监管部门的重视。
上述接近监管层人士透露，由于大型房企集团关联结构复杂等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。
但监管部门同时强调，在把握风险的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。
据了解，监管部门要求银行业，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成；大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信；对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金；严格控制贷款关联担保，禁止互保。
同时，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。
对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。同时，银行应积极配合国土资源部门开展闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地。
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