明年房贷利率7.05% 四种情况不宜提前还贷

搜房网综合整理  2011-12-22 15:17

[摘要] 2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？

2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照的利率， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？

对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。 

四种状况不宜提前还贷

情况一

享受7折利率房贷

分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。

以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。 

情况二

等额本息还款到中期

等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。 

情况三

等额本金还款已过1/3

对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。 

情况四

投资高于贷款利率

投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。

对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。 

两种适合

提前还贷的情况

对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。

例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。 

分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。

利率上浮购房成本递增 刚需族活用政策巧购房

（来源：无锡商报）今年的楼市政策，在打击投资的同时也使部分刚需很受伤。高企的房价加上银行首套房贷利率上浮，直接影响到了刚需族的置业计划，因此，有专家称之为买房“受伤族”。比如今年央行先后三次的加息，现行的5年期以上贷款利率为

7.05%，而对于已开始还贷的人来说，从明年1月1日起，将以该贷款利率为基准还房贷，这意味着还贷负担将会加重。尽管如此，但也不乏巧动脑筋的聪明刚需，活用政策，巧购房。

把握政策走向，避免错失良机

张强是个急需婚房的“80后”，“我攒够首付了，但按目前的利率，我买首套房子30万元贷款20年还清的话，若按等额本息的还款方式算，利率上浮以后，得多掏6万多元的利息。一年半白干了！”小张无奈地表示。对于像小张这样的刚需一族来说，高房价已经压得他们喘不过气来，当前大多银行首套房贷利率上调无疑是雪上加霜。

“刚需一族准备购房时，至关重要的一点就是做好购房前的准备，研究楼市政策，密切关注调控走向。比如，在前一段时间，首套利率没上调的时候买房，就会节省一大笔利息。”中山房产专家给出这样的建议，国家调控房价的决心没有改变，但房贷利率的上浮肯定会伤及一大批刚需置业者。同时，调控关系到每一位购房者的自身利益，买房时要密切关注国家调控政策、研究市场动态，以避免错失买房良机。价格倒挂，不妨“弃二奔一”

今年的各项政策，无疑给往昔火热的二手房市场打了一针镇静剂。无锡二手房市场在下半年成交持续走低，不少二手中介生意惨淡，中介一天数天没有成交的记录已屡见不鲜。

究其原因，中山房产置业顾问告诉记者，目前尽管二手房行情不妙，但不少二手房价格持续“坚挺”，甚至出现一二手房价格倒挂，对于一些初次置业将眼光瞄向二手房市场的年轻人来说，不如转向一手房。

“我原本打算购买一套80平米的二手房，觉得价格总会比新房便宜一些，谁知这段时间在中介看了一些房子，大多数价格跟新房的价格都差不了多少，稍微价格便宜一点的，不是房子户型非常差就是小区环境非常糟糕……”市民小王说，这段时间他也注意到不少楼盘都开始有价格松动的情况，有些楼盘的价格比二手房的价格还低得多，这让他彻底放弃了购买二手房的想法，转而正在比选几个新开楼盘，准备购买。

而面对优惠多多的一手房市场，刚需们也要更多地关注楼盘品质。从目前的无锡楼市行情看，“一次性付款每平米单价优惠数百元”、“限量特价房优惠10万元”等优惠促销的局面此起彼伏。对此，中山房产专家提醒购房者，要根据自身置业需求选择合适的项目，多比较实际售价，不能被所谓的“折扣”晃了眼。如果被优惠吸引而买房时，还有至关重要的一点就是关注开发商的品质，以避免不必要的麻烦。

提醒：明年1月起，部分“房贷族”还贷利率将提升

今年，央行先后三次加息，现行的5年期以上贷款利率为7.05%，而对于已开始还贷的人来说，从明年1月1日起，将以该贷款利率为基准还房贷，这意味着还贷负担将会加重。

据市区一些银行营业网点反馈，因为房贷利率调整都在年初进行，每年年底前来咨询提前还贷的市民相对较多。而经过今年央行三次加息，明年起“房贷族”的月供肯定会有所增加。是否适合提前还贷要根据客户的具体情况来看。“目前银行的贷款比较紧张，如果客户手头有些闲钱，也有不错的投资渠道，而且要高于贷款利率，那么是完全没必要提前还款。”专业房贷人员建议这部分客户可以用闲钱去投资，以获取更多的回报。如果没有更好的投资渠道，放在银行的存款利息也要比贷款利率低，则可以考虑提前还贷。

三种不适合提前还贷的情形

1、享受公积金贷款和7折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行，要比提前还贷划算。

2、等额本金还款已 过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多。从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道。

3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目，投资率高于房贷利率，也没有必要选择提前还贷。