[摘要] 截至4月8日，已公布的75家A股上市房企年报显示，2011年末，房地产行业资金链已趋紧，整体负债率呈上升趋势，存货也创历史新高。
（来源：21世纪经济报道）
2011年初至今的限购政策效力正在显现。
截至4月8日，已公布的75家A股上市房企年报显示，2011年末，房地产行业资金链已趋紧，整体负债率呈上升趋势，存货也创历史新高。
近万亿存货压顶
中国房地产研究会测评数据显示，中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500强企业的净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。其中，万科净负债率由2010年末的17.5%上升至23.8%；中海外净负债比率则从2010年底的22.8%上升至33.3%。
尽管一些房企如绿城负债率有所下降，但本就高达165%的负债率降低了16个百分点之后，仍然维持高位。截至2011年底，绿城的银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，无法覆盖一年内到期的银行及其他借款158.8亿元。
房企净现金流持续减少也是行业趋势。即使如财务稳健的中海外，也出现了手持现金大幅减少的情况。截至2011年底，中海外手持现金192亿港元，较2010年底的320.5亿港元减少128.5亿港元。
在中投证券分析师李少明看来，除了负债率上升、现金流趋紧，房企存货与往年相比有明显上升，上半年销售去化压力比较大。
北京中原市场研究部统计数据显示，截至4月8日，75家已公布年报的上市房企库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元上涨44.3%。更是2009年库存4183亿的两倍以上。
按房企存货和营业成本计算，2011年末这75家房企整体存货的消化周期达4.5年，而2010年末，这一周期为3.8年。
“虽然3月成交量环比有所复苏，但整体市场成交量依然比调控前有明显的差距。”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，银行信贷难、高库存叠加的压力给开发商现金流带来巨大压力。
2012年初至今，保利地产在范围内发起“囍春行动”，对旗下项目进行让利促销。同样，招商地产、恒大地产、中国海外、龙湖等房企在2、3月份的促销力度也很大。
国泰君安地产分析师李品科认为，销售积极的龙头开发商三月销售数据较好，说明刚需购房者最敏感的是房价，以价换量效果显著。在库存高企、资金紧张的背景下，回笼资金首要还是靠销售，预计二季度，将会有越来越多的开发商加入降价行列。
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私募、合作：转型直接融资
房企资金链趋紧的背后，更是其融资模式的被迫转型。
过去数年，中国房地产商依赖银行低利率贷款和公开市场股权融资，实现跨越式发展。但中国房地产商会会长聂梅生认为，这种低成本资金的时代结束了。融资成为后限购时代房企的一大挑战。
但在内地，据本报记者了解，目前像万科、保利这样的总行级客户，也仍受到银行开发贷限制。“我们今年争取了一些贷款额度，但整体而言，银行贷款已不像往年那样对房地产行业倾斜”，保利有关人士坦言，现在银行资金风控体系很严，全抵押、全担保，卖完以后还要解押，程序很繁琐。
包括万科、保利等在内的房企正寻求更多的融资手段。例如房地产基金，保利地产董事长宋广菊透露，保利的房地产基金目前规模已达60亿左右。
金地旗下稳盛投资总经理吴涛也对记者表示，今年房地产私募将迎来大发展，稳盛投资预计今年规模可达50亿左右。
“前几天分别去了几家房企总部洽谈合作事宜，方案马上要着手设计了。”德信资本高级经理刘聪对记者透露，房企都意识到要拓展新的融资渠道，朝直接融资转型了，弱市也可以适当加加资金杠杆。
此外，与万科一样，合作开发作为股权融资的一种形式，也已提上保利的日程。自2011年下半年保利新增项目大部分采取合作开发模式，今年2月保利新进西安，也拟引入合作方共同开发。
大型房企抱团取暖，中小房企则危机显现。3月30日，杭州余杭法院受理杭州 房地产开发有限公司破产清算案，这是杭州破产房企。据承办法官介绍，因破产案件刚刚受理，具体情况还在核查中。
德勤在4月5日的报告中称，中国银行业2012年所面临的相关资产质量风险，主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂和按揭贷款违约事件，及房地产相关行业的连锁风险。
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（来源：东方早报）
48家上市房企存货同比增45%
存货合计高达5906.74亿元，消化周期达4.6年，较2010年年末延长9个多月
综合多项指标走势，预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。
虽然一季度信贷政策出现了明显的宽松趋势，但在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。
越来越大的库存压力
根据近期陆续公布的上市房企2011年年报，虽然大型标杆房企依旧在调控最严厉的一年当中取得了较高的营业收入，但业绩分化的趋势已十分明显。部分房企的销售业绩环比出现了大幅度的下滑，与此同时，越来越大的库存压力也成为房企未来发展的巨大隐患。
来自中原地产研究中心的数据显示，截至2012年3月底，已公布年报的48家A股上市房企2011年实现营业收入合计2233.95亿元，同比增长26.4%；营业成本1286.34亿元，同比增长22.2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。
不过与此同时，各房企的存货消化周期也在大幅延长。统计数据显示，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
“虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”中原地产研究部总监张大伟表示，在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。
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资金压力不减反增
巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢，这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。
一季度以来，包括中国海外、碧桂园（行情,资讯,评论）、招商地产（000024）、雅居乐、合景泰富（行情,资讯,评论）、华远地产（600743）等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融资计划。
链家地产市场研究部的冯联联认为，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。
然而，在房企纷纷启动新的融资计划，到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。
根据链家地产市场研究部统计，2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已经背负了较高负债的房企，再进行大规模的融资，未来偿债负担加重的风险无疑进一步增加。
“以价换量不可避免”
事实上，由库存引发的回款压力只不过是影响房企资金状况的因素之一。除此之外，宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都影响着或反映出房企“钱紧”的状况。
根据2012年1到2月份的房地产开发和销售数据，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。在房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在本年资金来源中占42.3%，比2011年全年提高1.4个百分点。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，2012年一季度，自筹资金将继续保持较高增速，在房地产开发企业本年资金来源中的比重将进一步提高。
“综合多项指标走势，预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”杨红旭说。
市场的现实也在印证着分析人士的预测。一季度开始，多家大型房企纷纷加大了降价促销的力度。从1月起，保利地产（600048）对其40个城市中的近100个项目进行了大规模的降价促销；2月中旬开始，恒大地产（行情,资讯,评论）在广东省内的8个项目推出了“10亿元大优惠”活动；招商地产对其14个城市中的22个项目也推出了不同程度的打折优惠活动。除此之外，万科、富丽、华润等大型房企也在一季度推出了自己的优惠促销计划。
张大伟表示，标杆房企促销的升级无疑具有极强的示范意义，要想尽快摆脱巨大的资金压力，以价换量已经是不可避免的趋势。
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