[摘要] 近期一线城市土地市场“地王”接连出现。业界在广泛关注的同时，亦担心高价土地的入市会影响市场预期，带动土地市场整体升温，进而给宏观调控增加难度。随着下半年土地市场进入供应高峰，如何合理控制地价也成为地方政府的一道难题。
（来源：经济参考报）
近期一线城市土地市场“地王”接连出现。业界在广泛关注的同时，亦担心高价土地的入市会影响市场预期，带动土地市场整体升温，进而给宏观调控增加难度。随着下半年土地市场进入供应高峰，如何合理控制地价也成为地方政府的一道难题。
一线城市连出地王
7月10日，万众瞩目的北京市“万柳地王”横空出世，尽管出让前北京国土局一度暂停该地块入市，出让结束后政府甚至公布一份详细的说明文字解释该地王的市场原因，以及政府在对待地王的谨慎态度。但最终26 .3亿元的交易价格以及超过4万元的单价，仍然令人咋舌。据测算，该地块未来的房屋开发总
从北京国土局对待“万柳地王”的态度，不难看出政府对“地王”的尴尬态度，一方面高价地块意味着土地财政方面的丰厚回报，另一方面在调控持续从严的市场背景下，地王的出现多少有些不合时宜。
而事实上，近段时间以来地王却在频繁出现 。 除了北京万柳地王，6月18日，广州珠江新城地块以13 .22亿元交易总价成为广州新地王。 该地块为商业金融业用地，宗地面积9570平方米，挂牌起始价49014万元，最终溢价约8 .2亿元。4月中旬，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺，最终以19 .15亿元的价格出让，其2 .57万元/平方米的单价也成为当时同类地块中的单价地王。
7月4日，上海市国土局公布了多宗地块的预出让公告，累计出让总面积为21 .21万平方米。其中，上海火车站北广场以北地块，参考起拍价高达47 .46亿元。当地一位业内人士称，“该地块如果成功出让，将成为今年上海的总价地王。”
据《经济参考报》记者了解，这个“准地王”只是上海土地市场近期众多待售地块中的一员。与之同时推向市场的还有其他20宗地块。而在此之前，上海市曾经在一天内成功出让过7宗土地，溢价率达435%。
高价地影响市场预期
“广州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也诞生出地王，几个一线城市今年就都有地王了 。 不管是房企真的现在要拿地，还是政府有意无意在推动，地王的出现都具有标志性意义。”上海城市经济研究所高级经济师顾 如此指出。
北京中原地产市场研究总监张大伟告诉记者，地王的出现无疑会影响到市场预期。“从最近主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象非常明显，高单价、高总价的地块次第出现。部分区域市场因为地王的出现和政策微调的叠加效应，已经导致了恐慌入性入市的出现”。
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7月13日 ， 国土部在公布《2012年上半年房地产用地供应情况》时表示，进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主”。
国土部分析认为，这些高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响，大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。
同日，南京市国土局创纪录地一次性推出41宗地块，总出让面积达230 .2万平方米。其中住宅用地占比一半，达20宗之多。据相关资料，南京市在2011年共出让79宗土地，今年上半年则出让了20宗土地。此次推地数量不仅达到上半年的两倍，创下南京市土地市场预告地块数量之最，其土地面积也占到全年商品房用地和商服用地计划的近四成。
张大伟分析认为，从目前土地出让的情况看，呈现出明显的不均衡性，一些位置较好的地块受到热捧，溢价及成交单价也较高，各地对出让土地的定价也比较高。“而且在目前市场情况下，地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”
平衡供应与价格
国土部在总结上半年土地市场时指出，上半年房地产用地供应量同比有所回落 ， 地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市呈量跌价滞局面 ，景气度较低，处于盘整下行阶段。
据统计，上半年房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期则为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96 .5%，住宅用地流标流拍1257宗 ，同比增加79 .6%。共上报高价地即总价或单价创新高，或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗，远少于去年同期的433宗。
而早在今年2月份，由于土地市场一度冷清，北京、上海等地土地流标和低价成交频现。国土部曾要求“流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报”，以保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。
进入7月以后，各地土地供应开始明显增加。张大伟告诉记者，鉴于前半年土地市场成交相对惨淡，出让金锐减，“随着近期房企资金面的逐步缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。另外从供应来看从7月份也开始明显增加。”
事实上自6月份以后，土地市场已经出现了供应高峰。据链家地产市场研究部统计，20个重点城市6、7月份共推出土地1069宗，其中经营性用地462宗，超过前5月供应的一半以上。与此同时，开发商拿地节奏也有所加快。截至目前，万科、龙湖、融创、绿地、保利、恒大6-7月份共拿地47块，总土地出让金额达125亿元。
国土部表示，下一步将继续贯彻房地产市场调控政策，做好土地供应与市场调控工作。除了“严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度 ，引导土地市场预期”以外，还将严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置。同时将“关注市场变化，发挥政策合力来遏制市场的异常波动”。
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（来源：新金融观察）
推迟一周的拍卖，设定诸多限制条件，《人民日报》和新华社的联合喊话以及央企保利的适时退出，都没有阻挡‘万柳地王’的产生。再结合之前已经在不断升温中的房地产市场和土地市场，2009年下半年房价快速上涨的一幕又将重现？显然这种情况是各方都不愿看到的，温家宝总理在常州的表态，中央级媒体的联合喊话‘降温’，已经表明了中央政府的态度，这种强势‘降温’，极大降低了下半年房价反弹的可能。
“万柳地王”的诞生
7月10日，可以毫不夸张地说，房地产行业的目光都聚焦在一个地方，北京土地交易大厅，一个预料中
先是地块挂牌时18.66亿元的起拍价，楼面底价达到24003元/平方米以及“京城成熟地块”的定位，注定了该地块的“准地王”身份，万科、保利、融创、龙湖等大腕“磨刀霍霍”。而就在原定7月4日的现场拍卖前一天，北京国土资源局突然在北京市土地整理储备中心网上挂出公告，将竞拍推迟到7月10日。“显然北京国土资源局也害怕出来‘天价地’，延迟一周，希望通过各种工作降低产生过高价格的可能。”一位地产业内人士当时曾如此评价道。而后来的事情，确实符合他的分析。北京市国土资源局在万柳地块竞拍规则中加入了价格限制的规定，该地块竞价在到达价格上限后，将通过竞争地块上配建“回购房”的面积，确定该地块的最终归属。
而在推迟后的7月10日竞拍当天，《人民日报》和新华社的联合喊话，显然是为了给即将到来的地王“降温”。《人民日报》直接告诫央企，调控关键期，央企参与“地王”争夺恐怕并不合时宜。如果央企又开始频频参与地王争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。新华社则明确表示，地价过高，一方面可能会导致恐慌性购房，引起房价非正常上涨；另一方面，也可能会激起更严厉的调控乃至对地王的直接干预，最终一些开发商将被地王撑死。两家中央级媒体的表态，显然表明决策层的态度。而拍卖前一刻，央企保利在其官方微博上发表声明，根据国家对房地产调控政策要求，退出与融创的联合体，放弃万柳地块竞争，更为这场拍卖增添“新料”。
“某央企说今天国资委和集团已经打过电话，央企被一棒子打死。此次土地出让跌宕起伏，各种‘局’不断，完全可以拍一部大戏。”某媒体人在其微博上评价保利退出的新闻时表示。而后来的进程也验证了这一论断，保利之外，之前来势汹汹的华侨城、中化方兴、中冶、中建等央企并未使出全力，最终“奋力一搏”的，是中赫和融创这样的民营地产商。
最终经过1个多的鏖战，在快速到达26.3亿元的价格上限后，中赫置地依靠16400平方米的回购房面积，击败其他竞争对手，以40.9%的溢价率拿下“万柳地王”。让人记忆犹新的是2009年下半年那波房价快速上涨，也是开始于连续出现的几个“面粉贵过面包”的地王地块所带动的房价上涨预期。结合近日连续出现的广州珠江新城地块、上海嘉定新城地块，似乎2009年的“剧情”又会重演？
高溢价是个别现象
不过很多冷静的地产界人士看来，万柳地块等几个“地王地块”具有其特殊性，位于核心城市的核心区域，并不能代表整个土地市场的趋势。6月份土地市场开始回暖，但是从来看，底价成交依然是主流，流拍情况也时有发生。
而从今年上半年来看，土地市场的供应和成交依旧降幅明显。中指研究院数据显示，1-6月300个城市共推出住宅用地4666宗，20677万平方米，同比减少32%；成交住宅用地3315宗，14720万平方米，同比减少44%；住宅用地平均成交楼面地价1134元/平方米，同比下跌3%。1-6月住宅用地平均溢价率仅4%，较去年同期减少15个百分点，这还是在6月份出现不少高溢价地块的情况下。
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从来看，土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟在接受媒体采访时表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。“虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。”
2012年7月10日,拍卖现场外
2012年上半年部分已公布年中报销售数据房企及完成目标比例
上海某房地产研究院副院长表示，新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从房地产调控的角度，却有碍观瞻。而据北京媒体报道，万柳区域个别二手房在“地王”诞生当晚就出现坐地涨价的现象，有的卖房人甚至当天提价20万元。显然，地王的出现，对于房价的合理回归已经产生了不好的影响。
“当前高溢价率的现象让人回想到2009年-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时，土地市场成交仍然低迷，但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言，当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和‘低起拍价’有关系，通过‘低起拍价’让市场呈现出高溢价率现象。随后，土地市场交易逐渐活跃起来。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，如果当前土地市场正在酝酿2009年-2010年土地市场复苏的行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。
调控任务依然艰巨
2012年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，为连续9个月环比下跌后首次上涨。
与此同时，随着3至4月份降价促销效果开始显现以来，成交量的持续回暖，使过去一直压制房价上涨的库存问题，也在一定程度上有所缓解。上海某房地产研究院的数据显示，截至2012年6月底，10大典型城市新建商品住宅库存总量为5425万平方米，与去年同期相比增长18.86%，环比5月份下降1.85%。10大典型城市新建商品住宅已经是连续第二个月环比回落，目前已回落至接近2011年10月份的水平。而一线城市库存下降得更为明显，截至6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量达2609万平方米，与去年同期相比增长12.94%，与上月相比下降2.72%。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存量全部回落。上海是近6个月以来库存首次回落，是自去年10月开始的这一轮库存周期中最后一个触顶的城市。而北京已经连续7个月新建商品住宅库存量回落，近2个月成交量回升迅速，是4个一线城市中去库存化最顺利的城市，也很有可能是价格止跌反弹的一线城市。
显然在房价止跌之后，是否会出现上涨，甚至是2009年下半年那种报复性上涨，成为各方关注的焦点。温家宝总理随即在7月7日强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。“首次强调将打击投机投资性需求作为一项长期政策，表明调控政策层面，对房价上涨依然有很强的威慑。”一位房企内部管理人士指出。
国土资源部也于7月12日表示，今年上半年，地产市场总体盘整下行，个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局。国土资源部强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为。并强化对已供土地开发利用情况的监管，严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置，促进已供土地及时形成有效供给。
7月13日，珠海市住房和城乡规划建设局一官员对媒体表示，珠海市限购范围从香洲主城区，缩小至东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线的区域，限价不作为调控的主要手段。然而当日凌晨，珠海市住规建局主要负责人证实，双限令松绑措施虽然不违反楼市调控的原则，但因种种原因，还是被紧急叫停，珠海楼市双限政策维持原状不变。显然，一旦地方政府的微调触碰“双限”红线，都会被立即叫停。
上海某房地产研究院在其报告中指出，预计未来几个月，在不出台新的调控政策的前提下，成交量还会保持一段时间的热度，月度供不应求的局面仍会存在。按以往经验，供不应求的局面长期存在，必定会带来价格的上涨，但本次成交量的回升是否会带来价格的反弹，仍存在不确定因素，主要变量是新一轮的调控政策会否出台、何时出台、紧缩力度。另外，当前住宅库存量依然偏大，多数开发商仍存在以价换量的驱动力。
喜忧参半的半年报
近日，万科、龙湖、碧桂园等标杆房企相继发布自己的半年业绩报告。从数据上来看，大多数标杆房企都完成了自己全年任务量的一半以上。同策咨询研究中心数据显示，截至7月11日，在已公布上半年销售业绩的37家房企中，有19家标杆房企销售业绩飘红（不低于去年同期销售业绩），总计实现销售金额约5700亿元。
从销售业绩来看，上半年一度惨淡的楼市，并未对标杆房企造成太大影响，反而2季度的成交回暖，很大程度上促进了房企业绩的提升。不过从另一数据，也就是净利润来看，似乎半年报并没有看上去那么“美好”。如龙头之一保利地产，上半年实现签约面积437.83万平方米，同比增长28.43%，实现签约金额502.96亿元，同比增长27.47%。在销售面积和销售金额同比大幅增长的情况下，净利润却出现同比下滑12.13%的情况。而万科上半年实现合约销售金额625．4亿元，销售金额同比下降4．7%。
“部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略，但是降价的另一结果就是开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。而且如果降价动力消失，下半年销售业绩指标完成与否还值得进一步观察。此外，尽管一些房企提前或者超额完成其上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。”张宏伟表示。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日表示，国内住房市场转向或房价上涨只是一种假象，国内房价下降趋势并没有改变。当前“稳增长”政策被一些人误读为大逆转，但实际上与2008年下半年有很大不同。“可以说，就当前国内住房市场形势来看，尽管眼花缭乱及看上去新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管一些地方政府推出软性托市政策，但是只要是差别化的住房信贷政策不改变，那么国内住房市场要想再让住房投机炒作者兴风作浪根本就不可能。如果住房投机炒作者不能够进入市场兴风作浪，加之70%以上无法接受当前过高房价的居民没有支付能力进入市场，除非住房的价格继续下跌，住房消费需求才能释放出来。这是判断国内住房市场最为重要的依据，也是当前国内房价仍然处于下行通道的政策基点。”易宪容表示。
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