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今年楼市有变数无拐点 一线城市楼市曲线上升

羊城晚报  2014-03-08 09:49

[摘要] “楼市崩盘论”中所表述的楼市风险值得思考,然而“崩盘论”言过其实,2014年楼市有“变数”无“拐点”,市场涨幅或将收缩,但是马年楼市发生断崖式崩盘的可能性基本为零。2014年房地产市场分化将进一步加剧。而一线城市楼市仍然曲线上升是大概率事件。

近期,甚嚣尘上的“楼市崩盘论”让购房者陷入预期混乱症,买也不是,不买也不是,预期空前混乱,看来楼市也深陷“雾霾天”之中。//yc.soufun.com/

 毫无疑问,“楼市崩盘论”中所表述的楼市风险值得思考,然而“崩盘论”言过其实,2014年楼市有“变数”无“拐点”,市场涨幅或将收缩,但是马年楼市发生断崖式崩盘的可能性基本为零。2014年房地产市场分化将进一步加剧。而一线城市楼市仍然曲线上升是大概率事件。//yc.soufun.com/

对于深陷预期焦灼症的购房者们,在楼市雾霾天中,多听无益,不如一切随心,该买的还是要趁早买。因为极有可能的是,三月份极可能会是今年广州楼市的点,是今年的至佳的入市时机。//yc.soufun.com/

“假摔误读”导致楼市“雾霾”

是“拐点”?还是“假摔误读”?

 几年来“气势汹汹”的房价涨势,确实正在趋于平缓,这从国家统计局24日公布的今年1月份70城市房价指数统计中也可得到验证。1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和48个,比去年12月份减少了3个和16个,环比下降的城市个数分别为6个和13个,比去年12月份增加了4个和8个。与去年1月相比,同比上涨的城市虽然个数相同,但涨幅出现了回落,房价出现温和下降的城市正在增多。

单看数据,这种变化似乎并不突出,但最近媒体频繁报道的各地房地产市场出现的动向,却给人一种房价下跌的强烈信号。舆论场出现的这种房地产“变天”甚至“崩盘”的炒作实在有点突然。就在前几天,多家媒体还在认真地讨论去年2月颁行的房地产调控“新国五条”何以成效不大,转眼之间,房地产市场似乎就进入拐点。

其实,假如你有心的话,翻开近十年的旧报纸,你能够在这个季节发现类似的新闻,这说明了这样的话题性炒作其实是一种“回锅肉”式的旧闻炒作。而部分城市出现的开发商打折售楼,并不是特别的新闻,前几年多个城市都已出现过,它们大都是在银根收紧的压力下,部分开发商资金链出现断裂后的无奈之举,但都未能改变房价总体上涨的趋势,也无法在整个房地产市场上产生“多米诺骨牌效应”,因此,将其视为房地产市场将要“变天”的信号,未免有些夸大其辞。

因此,对于纠结焦灼观望的购房者们来说,2014年,也许股市和地产股或许仍淡定如鸡肋,但一线城市楼市注定不会“变天”,拐点、暴跌、崩盘你想看也看不到,顶多能看到的是几次“假摔”、几片“雾霾”而已。

“市场指挥棒”大多不认可“崩盘论”

你听“空军司令”的,还是“地产大鳄”的?

而对于“崩盘论”,你到底把手中的票投到哪一方?是十年如一日说着“狼来了”的“空军司令”阵营?还是以资本说话的地产“领军大鳄”?对于预期混乱下的购房者们,要拿真金实银入市,这样的判断是至关重要的。

值得注意的是,当前对市场最有发言权、占据市场份额的企业领军者,几乎都不认同“崩盘论”。万达集团董事长王健林显然有些气恼,“十八届三中全会才定下政策,把城镇化作为国家经济发展重要支柱,作为推动未来发展的主要动力。这方向刚定,房地产就崩盘了,你觉得可能吗?”,他认为,“说崩盘的人不是别有用心,就是脑子有病”。而华人首富李嘉诚更用“笑话”二字反驳之前的“撤资”传闻。他说,做生意有买有卖,属正常投资,而他表示,“对内地楼市充满信心”。一向敢于呛声的华远地产董事长任志强也表示,“鼓吹房价大跌是危言耸听,房地产行业趋势不会改变”。

而近期广州仍在持续的地王热潮也很难给楼市降温。“无法想象,在地王不断出现、地价不断走高的情况下,房价会有很好的控制。”时代地产董事长岑钊雄对当前的“崩盘论”实在哭笑不得,他认为,整个房地产业界都觉得“这是一个不大可能的事情”。

而保利广东公司董事长余英更是对“崩盘论”感到莫名其妙,“广州的这个降价,完全是开发商卖楼广告。现在广州市场来讲,3月份不是降价,而是涨价。”

重回“北上广”的,不仅仅是大学生

一线城市房价无下跌可能

最近几年,与“逃离北上广”相反的一股潮流在涌动着,“重回北上广”成为了大学生、创业者的选择。对于一线城市而言,更平等的机会、更丰富的资源,在新型城镇化下,城市发展收获了更多的机遇与空间。

而值得注意的是,重回一线城市的,不仅仅是大学生。据克尔瑞的数据显示,2014年1月1日—2月23日,北京、上海、广州和深圳四个一线城市的土地出让金总收入为1382.4亿元,土地市场频频爆热,其中,大批曾在三四线淘金多年的实力房企,火速收缩战线,将火力重新瞄准一线城市,在一线城市的土地市场中抢夺得热火朝天。

无论是就业人口的流入,还是资本的重新注入,都折射出一线城市土地资源在当前分化的房地产趋势中占据的优势。对于“北上广深”等一线城市来说,由于其吸纳了过多的资源,对就业人口有强大的导入功能,从而为房价提供了坚固的承载功能,只要这种结构不改变,这些城市的房价就不会出现大范围下跌。而资本的重新回流,正是基于这样的判断。

合富辉煌首席市场分析师黎文江分析指出,眼下各地楼市分化情况愈发明显,好比一座冰山,冰山里面最核心的就是一、二线城市,外面是三、四线城市,冰山熔化是从外到内,若楼市崩盘,受到波及的当是三四线城市,最后的泡沫破灭才到一二线城市。因此,眼下房企砸重金回流一线城市拿高价地,无疑是在寻找冰山核心,最安全和稳健的避风港。

而广东省房协理事赵卓文则表示,管理层最近出台了“控制特大城市发展规模”的政策,在建设用地指标等方面严控,压缩北上广深等一线城市的新增建设用地。另一方面,北上广深等一线城市的人口还在集聚,产业还在膨胀,住房需求还在放大。他表示,未来几年,北上广深等一线城市的楼市供求矛盾将进一步加剧,楼价将继续上升,“这也是大开发商争先恐后回归一线城市的最重要的原因”。

大广州下的新机遇,大房企密谋大推货

 买房趁早,三月或是买楼至佳时机

继广东加大粤东西北地区城区扩容提质速度之后,珠三角中心城市广州的区域整合也在加速。整合之后的广州市由原来的“十区二市”变为“十一区”,市辖面积超越上海,达到7434.4平方公里,两县级市改区后,广州辖区内从此无县。新区的并入不仅令增城、从化区域房价看涨,也大力助推广州城区扩容与软实力上升。“大广州”在新型城镇化道路中,其城市辐射力与吸纳能力无疑将进一步增强。

不仅如此,相对合理的供求结构,也决定了广州市场的价格变动空间不会太大。据合富辉煌的首席分析师龙斌分析说,目前广州十区库存有5万多套,正常的去化速度为8—9个月。“这个库存量可以说是偏少的”。而从目前的市场氛围上看,略有促销则有成交的态势,让人预感到当下这样的促销态势恐怕也不会持续太久。

而从目前市场来看,而大集团正在紧急备战状态中,从各大地产集团2014年在广州推货的动作中,我们可以发现对前景保持乐观的开发商,推新的货量并没有减少,推货的速度也并没有慢下来。

其中,在广州市场占份额的保利广东,在广州的布局布局仍是均衡大手笔铺开,而2014年的推货计划也不输去年;万科广州相关人士透露,今年万科广州市场销售目标约120亿元,比去年102亿元增幅近两成。而万达集团2014年计划商业地产收入1830亿元,地产系统收入1600亿元,增幅皆超一成。此外,低调的颐和集团预计今年销售额比去年增30%左右。

多家房企犹如战马般“奔腾”,都不同程度地上调了马年销售目标。为了能“一马当先”,多家房企快马加鞭,加大推货力度,新盘新货多不胜数。由此可以预见,淡静的三月份会很快过去。快速上马,追赶“五月黄金周”的战役会在上月中下旬即将拉开。

 曾经高精准预测2013年房价暴涨的广东保利地产董事长余英近日称,2014年楼市将在“3月起飞,5-8月火爆。”他认为,2014上半年是投资买房至佳时机,错过恐怕再无机会。当然,你可以不信这样的预测,并将其当做利益既得方的说辞,然而笔者从各大开发商的推货计划中了解到,这样的判断似乎是基于一种不可避免的事实。

需要特别提醒购房者的是,对于广州市场而言,今年广州了楼市的供应特点是典型的“前低后高”格局,不少大型房企的将其“重兵器”——更大量的供应量囤积在下半年,不仅如此,今年下半年“地王”项目也会陆续入市,下半年多方着力推高市场的可能性极大。正是如此,业内人士认为,从市场发展态势来看,当前极可能会成为今年楼市的“谷底”,还是要趁成交“马上好转”之前“马上买房”。而如果继续等待,那么今年极可能你都没有任何入场的机会。

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