[摘要] 如果有信托公司财富中心人士告诉你，他们公司的地产信托产品很安全，开发商实力都是T50、T100名单上的企业，并且主做一线城市项目。那么你应该多留心，这很可能仅是诱惑你掏钱买地产信托。
如果有信托公司财富中心人士告诉你，他们公司的地产信托产品很安全，开发商实力都是T50、T100名单上的企业，并且主做一线城市项目。那么你应该多留心，这很可能仅是诱惑你掏钱买地产信托。
继上周“每周报告”摸底地产资管类产品的风险分布后，21世纪经济报道记者继续关注投向地产业的理财产品。不完全统计显示，今年以来发行的70多款集合地产信托产品中，百强开发商的项目仅占17%，且近80%的信托项目都位于二三四线城市。
二线以下城市占主流
近日，四川信托的沈阳水润观府集合资金信托计划（期）发行成立，这款产品优先级委托人共有14位，共认购金额4530万元，期限2年。预期率从10.0%至11.5%不等，在近期发行的地产信托中属较高。
期资金以股权投资形式向项目公司增资，增资后持股67%以上，资金用于水润观府项目开发建设。第二期资金向项目公司发放贷款，用于水润观府项目的后续开发建设。水润观府项目位于沈阳。
3月初，重庆国际信托发行的厦门海沧新阳项目也募集成立。产品期限2年，优先、劣后共7位投资者，募集资金高达41.5亿元，属近期单个地产信托规模之最。其中优先级资金21亿元、劣后级资金20.5亿元。
产品的预期年率为8.5%-9%，融资方是厦门泰禾房地产开发公司，资金用于增资及提供股东借款。
21世纪经济报道记者统计，2014年1月至3月13日发行的76款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅10款产品，占比13%。略好于资管产品无法插手一线城市项目的尴尬局面。
另外，涉及二线城市项目的则有28款产品，占比37%，其中重庆、长沙、石家庄、昆明、成都、天津、福州和武汉等地的项目较多；三、四线城市项目32款，占比为42%。与资管产品的三四线城市项目主要以东部沿海为主不同，地产信托的区域从东部、中部和西部都有分布。譬如涉及东莞、保定、宁波、湖南株洲、陕西咸阳、贵州遵义、四川内江等地。
21世纪经济报道记者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有中融国际信托有两款产品，其余8家信托公司各有一款，包括华鑫国际信托、爱建信托、中建投信托等。
而在三四线城市项目中，共涉及17家信托公司。其中参与较多的信托公司有方正东亚信托（3款）、四川信托（5款）、浙商金汇信托（2款）、中融国际信托（3款）、渤海国际信托（2款）、东莞信托（2款）。
二线城市项目里，则以四川信托和中建投信托的产品数量较多，分别为5款、3款。重庆国际信托、中原信托、五矿国际信托、平安信托、方正东亚信托都有2款二线城市项目，其余信托公司仅有1款产品。
仅11家拿下百强项目
21世纪经济报道记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家共同发布的2013中国房地产百强企业名单，上述76款地产信托产品中，共有13款产品开发商在百强之列，占比仅17%，包括恒大地产、万科、华夏幸福(600340,股吧)和绿地等11家开发商。从项目布局看，除了恒大地产在华润信托募集的遵义恒大城项目集合信托、交银国际信托发行的包头恒大名都项目权投资集合信托在三、四线城市外，其它百强开发商的项目基本都在一二线城市。
除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。业内人士建议，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。
那么，哪些信托公司经常能拿下百强开发商的项目？不完全统计显示，建信信托、对外经济贸易信托各有两款产品，其它的民生信托、长安国际信托、华鑫国际信托等9家信托公司仅有1款产品。
当然百强地产商所愿意支付的信托产品预期率较低。譬如，上述包头恒大名都项目信托的期限不超过24个月，认购金额在100万元（含）-300万元（不含）年化率仅7.5%，也仅是8.5%。其它百强开发商给出的率基本都在8%至9.5%的区间，对应的产品期限为12个月和24个月。
其他非百强开发商项目则有63款，占比为83%。另外21世纪经济报道记者不完全统计，上述76款地产信托产品的平均期限达到2年，但平均预期年化率为9.25%，这两项指标与资管类地产产品恰恰相反。
据信托业协会数据，房地产信托去年新增项目金额达6848亿元，一反2012年的颓势，大涨116.49%，在总的新增项目金额中占比11.41%，较2012年提高了4.43个百分点。业内人士指出，2013年多数信托公司都是挑选优质地产商，因此房地产信托中长期风险并不高。
东方证券信托业分析师王鸣飞指出，2013年房市的回暖、地产项目融资需求的旺盛引得许多信托资金转向地产信托。
中指研究院数据显示，去年一线城市供不应求矛盾严峻，房价涨幅突出，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，北京领涨，涨幅为28.33%；厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价较高，涨幅多在15%以上；武汉、重庆、成都等多数二三线城市供需基本均衡，房价走势整体平稳；大连、沈阳、唐山等部分二三线城市住宅供大于求，房价上涨缓慢；温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场下行，房价明显下跌，其中温州跌幅为13.91%。
据多位业内人士表示，由于银行及股市融资能力的限制，房地产商2013年的融资需求的爆发，也使得信托公司有条件选择优质的融资方及融资项目，因此，风险并不高。
王鸣飞指出，去年大多数的信托公司在地产信托项目上，都是在挑选优质地产商。“据我了解，有多家信托公司去年的地产项目只选择排名前50的地产商作为融资方，其他的地产商一律不考虑。”他说道。
“公司会看重企业的信用及实力，只会做好企业。”一家大型信托公司研究员也向大智慧通讯社强调。
不过，王鸣飞也透露，确实有部分信托公司仅看到市场的热度，哪个行业火热就投向哪个行业，而忽略了后期的风险。
房地产信托度过兑付洪峰 新增规模创历史新高
尽管连日来不断曝出房地产信托产品因开发商无力还款而造成的违约事件，但从整体数据来看，伴随着楼市回暖，房地产信托违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰已安然度过。而开发商继续保持对信托融资的高度热情，第三季度新增规模创2010年来的历史新高。
尽管连日来不断曝出如四川信托、新华信托等多家公司的房地产信托产品因开发商无力还款而造成的违约事件，但从整体数据来看，伴随着楼市回暖，房地产信托违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰已安然度过。市场对房地产信托仍然追捧如常。
中国信托业协会的实时数据显示，至2013年三季度末房地产信托融资规模达到8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%。前三季度房地产信托新增4751亿元，第三季度单季新增1675亿元，创2010年以来的历史水平。
中国房地产报记者采访多位专家获悉，深受房地产调控影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，前三季度房地产信托的发行规模和成立规模的占比均有不同程度的增长，说明大资金仍然看好房地产行业。但从目前出现的局部房地产信托兑付问题折射出房地产信托的整体兑付风险不容忽视。
平稳度过兑付洪峰
随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，房地产信托在2013年迎来了大规模集中还债的洪峰期。用益信托工作室的统计数据显示，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。
而从数据来看，伴随着楼市的回暖及对住房的刚性需求，房地产信托的违约风险大大降低，此前业界预期的第三季度房地产信托兑付洪峰，已基本安然度过。预计2013年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过本金和利息应该最终都能拿到。
局部个案危机不容忽视
与此同时，房地产信托兑付危机仍不容小视。今年以来已曝出多家开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘
从2012年4月12日的房地产信托违约项目“吉信长白山11号·南京联强集合资金信托计划”延期8天兑付，到2012年12月，因无法偿还中融-青岛凯悦地产信托计划，凯悦中心部分资产被司法拍卖，被媒体称为“信托投资资产拍卖例”，再到今年5月份中信信托“舒斯贝尔”等项目出现兑付风波后，近日四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。一时间，“保兑付”成为焦点话题。
用益信托研究员帅国让告诉记者，新华信托-上海录润置业股权投资集合资金信托计划，风险在于项目工程进度严重滞后，担保方陷入债务危机形成诉讼，录润置业卷入其中。而四川信托-洋城锦都置业特定资产权投资集合资金信托计划，风险在于项目处在停建状态，回款并不足以偿还信托。
“这些违约产品都是由于开发商资金链断裂，从而导致危机，短期流动性风险是项目违约和信托兑付风险的最直接因素。尽管系统性风险基本不会出现，但违约事件的背后却暴露出信托产品存在不容忽视的信用及运营风险。”帅国让说。
截至三季度末，房地产信托余额高达8942亿元，余额占信托总规模9.33%，与二季度末的9.12%相比，增长了0.21个百分点。据不完全统计，2013年11月、12月即将到期的房地产集合信托至少有62款，涉及资金逾123.99亿元，涉及信托公司25家，房地产信托兑付压力有增无减。
某信托公司研究部总监接受本报记者采访时表示，尽管目前出现的局部房地产信托兑付问题只是单一事件，但是房地产信托的整体兑付风险依然存在。这些风险表现为开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付、信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。
帅国让表示，预计2013年四季度房地产信托的兑付情况与2012年类似，风险事件依然时有发生，不过本金和利息应该最终都能拿到。
中投顾问宏观经济研究员白朋鸣认为，目前房地产信托一般实施刚性兑付，在一定程度上可以缓解兑付危机对整个信托行业产生的震动。即将到期的房地产信托会有兑付压力，但是不会出现系统性风险。新华信托出现的信托兑付讼诉与房企的大规模集中扩张、高风险融资及内部财务监管不完善有很大的关系。房企如果不能在讼诉前筹集到充足的资金偿还信托贷款，则面临抵押项目被处置、拍卖的结果。
房地产信托新增规模创新高
经历过去年跨越式发展的信托业，又在今年遭遇“463号文”和“8号文”的重创，再加上券商、基金、保险（放心保）等机构开展类信托业务，信托业在这种变局中的生存似乎受到了挑战。然而，根据中国信托业协会发布的实时数据，信托业资产增速并未出现明显下滑迹象，截至今年三季度末，67家信托公司管理的信托资产规模为10.13万亿元，突破了10万亿元大关，创历史新高。与去年同期的6.32万亿元规模相比，同比增速高达60.3%。
中国房地产报记者查阅该数据发现，虽然前三季度，信托资产总规模继续创新高，但季度环比增速已经连续三个季度下降，而且自二季度以来，新增信托资产规模连续两个季度负增长。与此截然不同的是，房地产信托恢复增长并一片飘红。今年第三季度房地产信托新增1675亿元，相比去年三季度的849亿元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544亿元环比增长8.48%。同时房地产信托新增规模占比也在持续上升，三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的水平。
用益信托研究员帅国让在接受本报采访时认为，伴随着城镇化加速和房地产市场销售回暖，房地产信托新增规模正在企稳回升，投资者对房地产行业持乐观态度，其他投资渠道不顺畅，如工商企业类、基础产业类、金融类等出现此消彼长之势，房地产类信托的相对较高，较受投资者青睐。房地产信托规模及占比的提升，说明房地产行业在不断回暖。
根据用益信托工作室统计的集合信托数据，2013年三季度房地产信托发行规模为1021亿元，同比增加29.40%；房地产信托成立规模为656亿元，同比增加14.49%。从房地产信托新增规模的增长速度来看，以成立规模为例，2013年三季度房地产信托同比增速为53.00%、环比增速为14.51%。
中投顾问宏观经济研究员白朋鸣在接受本报采访时认为，房地产信托强势回归得益于年内房地产市场回暖趋势明显，需求旺盛，房价上涨，房企对资金的需求强烈，当银行、IPO等渠道受阻时，信托成为中小房企的。金融改革渐进，信托行业有机遇也有挑战。
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