[摘要] 业内专家认为，楼市新政未必扭转楼市从黄金时代进入白银时代的步伐，但楼市生态因新政而改变，供应量、成交量、买家构成、价格走势等都因新政而发生改变。
3月30日，楼市群情汹涌——楼市新政出台，并且“一蛋双黄”，既有二套房贷首付的降低，还有营业税免征年份的缩减。yc.fang.com
股市的反应迅捷而有力，当天地产指数涨幅超过5%，创下去年年底之后的新高，10只地产股强势涨停。业主与商家的反应同样迅速，有二手业主迅速反价，有开发商高调承诺24不涨价、一周不涨价，有开发商则偷偷地将价格调高……
业内专家认为，楼市新政未必扭转楼市从黄金时代进入白银时代的步伐，但楼市生态因新政而改变，供应量、成交量、买家构成、价格走势等都因新政而发生改变。yc.fang.com
改变1
供应量
4月难变天9月后井喷
截至3月底，广州一手住宅库存仍保持7万多套、900多万平方米，正是大量的库存，影响了开发商推货的积极性。本刊记者了解到，4月除南沙因为有自贸区利好供应量可能有所增长，其余大部分区域的供应量很可能比不上去年同期，其中天河楼盘更是主要消化库存，没有推新货的计划。yc.fang.com
虽然楼市新政提升了开发商的信心，但短时间要加大推货量也有心无力，“房子不是一两天就能盖起来的”，就算赶工期也要几个月之后，只有到了9月“新货量才会出现井喷”。yc.fang.com
供应大增有心无力
至3月底，楼市推货势头有所提升。合富辉煌数据显示，3月23-29日，广州楼市进入久违的推货小高峰，原十区加上新塘住宅新推货量1577套，近期开发商推货力度和意愿大大加强。但推货力度和意愿的增加，只是相对此前，还看不到随着“黄金月”的到来供应红红火火的迹象，这在番禺、黄埔、花都等楼市重镇表现为明显，因缺少去年年初行政规划调整的利好，黄埔本月的供应量同比减少了三成多，番禺的住宅库存还有200多万平方米，花都接近100万平方米，开发商消化库存的积极性远比推新货要高。yc.fang.com
就算开发商对后市的信心大增，新货供应大增的情况也不会出现。“4月份的新货还是按照原先的计划走，目前没有收到要增加供应的通知，”碧桂园有关负责人说，“就算4月份想增加供应，拿不到预售证也是白搭。”碧桂园旗下的城市花园等，供应重点原先就放在5月，4月只会小批量加推。yc.fang.com
“4月份新货是几个月之前就准备好的了，”保利地产首席研究员吴定金同样认为，开发商想加大推货量也是有心无力，就算现在做准备，加大开工，那也是几个月之后的事情了。知名房企投资拓展部总经理徐晓认为，一些原先因市场不好而捂盘的项目，现在倒是有了很好的推货时机，这些楼盘的新增供应会增加，但这些楼盘并不多，主要集中在外围区域，改变不了供应的整体格局。yc.fang.com
供应大增在几个月之后
业内普遍认为，供应井喷在9月前后，方圆地产顾问公司副总经理赖峥认为，新政之后开发商首要的是要消化存货，在存货去化良好的情况下，才加大力度推新货，这个过程需要几个月。此外，在正常年份楼市成交基本呈2:2:3:3，下半年才是楼市成交的重点，因此同为“黄金月”，4、5月的供应量远远不如9、10月，开发商为“金九”储存大量弹药，在四五个月旺盛成交的刺激之下，供应量就会大增。yc.fang.com
改变2
成交
今年开头两个月，房地产市场表现不佳，成交量、成交价、房地产投资增速等重要指标全面下滑，去年房贷新政给房地产成交带来的刺激日渐消减，市场再次陷入低迷的氛围，观望者日众。作为一线城市的广州表现好于，但只是还不坏而已，一手住宅的成交量104万平方米，在近5年同期的成交中位列第三。徐晓表示，南沙因为有自贸区的影响，3月份的成交表现不错，部分项目开盘能有100多套的成交，比之前的二三十套大有改善，但除了南沙，其余区域表现平平。受此影响，开发商的信心明显不足，近期众多上市房企公布今年的销售目标，增幅多在20%之内，与之前几年三四成甚至近五成的增幅相比，保守了很多。yc.fang.com
楼市新政的出台，对市场信心的提振无疑有很大的作用，碧桂园城市花园表示，新政之后担心的是货量够不够，而不是成交好坏；萝岗科城山庄有关负责人说，3月份新政出台后，楼盘来电、来访的市民大幅增加，预计新政之后的周末，楼盘现场会很火爆。yc.fang.com
赖峥同样看好新政后的市场，认为新政之后消费者的购买决定会加快，观望情绪减弱，加上开发商会加大推广力度，效果立竿见影，4、5月楼市成交会红火。yc.fang.com
在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，新政对楼市的推动不会只有一两个月，而是会影响全年。今年广州楼市成交“会接近2013年的水平，但不大可能达到2009年的高度”。广州市国土房管局的数据显示，2013年广州全市一手1058.48万平方米。yc.fang.com
2008年新政后广州一手住宅成交量半年走势
月份 价格（万/平方米） 环比升幅
2009年1月 46.18 -5%
2009年2月 47.36 3%
2009年3月 63.59 34%
2009年4月 83.24 31%
2009年5月 77.43 -7%
2009年6月 110.4 43%
（整理/张秀钦 来源：市国土房管局 制表：林苑湄）
改变3
买家构成
自限购之后，广州刚需买家占比大幅上升，预计占一手住宅买家当中的七八成，大户型单位的成交出现困难。去年年底，广州库存一手住宅的套均面积132平方米，一手住宅新增供应的套均面积117平方米。所推的新货终留下来的几乎都是大户型。yc.fang.com
今年楼市新政出台之后，这种尴尬局面会有所改变，二套房贷首付降低也好，营业税免征年限减少也罢，其终效果都是释放改善型买家的消费力，推动大户型单位的成交。yc.fang.com
一份2012年的调查数据显示，北上广深四大一线城市居民的住房拥有率在七成左右。对于这样的城市，改善型买家应是市场的重要力量，只是这股力量被限购、限贷所束缚了。一旦该部分消费力被释放，整个楼市的买家结构将发生很大的变化。“改善型买家购买力会大量释放，该类型买家在市场中的占比会快速上升，”黎文江对此很笃信，“那些库存的大面积单位会得到有效消化。”yc.fang.com
至于改善型买家以后会否占据市场半壁江山甚至更多，在业内人士看来，只要政策继续有利改善型买家，这种情况迟早会出现。买家结构的改变，甚至还可能会影响到供应结构的变化，大户型的供应会越来越多。但就算现在拿地，这种情况也要在两年后才出现明显变化。yc.fang.com
改变4
价格走势
新政一出，有开发商表示要涨价，黄埔的一个小型项目悄悄将均价从原先的每平方米9000元提高到了9500元。敢于的楼盘只是少数，“一般都是小开发商，以及那些原先定价就相对比较低的楼盘，”吴定金分析，这些楼盘对市场不太熟悉，推货时候的价格偏离了市场，现在则趁着新政修正。yc.fang.com
至于碧桂园、新世界、万达等知名开发商，均表示低开高走是他们一贯的策略，不会因为有政策利好就突然大幅加价。但开发商字里行间也透露，一旦成交量上升成为事实，价格上升难以避免。“不会大升，但会慢慢升”，有黄埔楼盘的营销负责人表态。yc.fang.com
吴定金认为，房价的真正上升会在“五一”前到来，4月开发商更多在营造即将要涨价的声势，让买家逐渐适应并且接受房价的上升而不会影响到楼盘的销售。此外，2013年广州出现了大量高价地，这些项目预计在今年9月份左右推出市场，这也会在造成价格的结构性上升。yc.fang.com
2008年新政后广州一手住家价格半年走势
月份 价格（万/平方米） 环比升幅
2009年1月 8014 持平
2009年2月 8011 基本持平
2009年3月 8288 3%
2009年4月 8423 2%
2009年5月 8386 -0.4%
2009年6月 9676 15%
（整理/张秀钦 来源：市国土房管局 制表：林苑湄）
观点
PK1
楼市新政带来什么影响？
中性
万科总裁郁亮：政策会影响市场，但不会影响行业的趋势，不会因为政策的出台，就改变对地产白银时代的认识。
方圆地产首席市场分析师邓浩志：早有预期，营业税调整在去年年底就开始酝酿，而二套房首付降低方案也是市场普遍知晓的。yc.fang.com
网友赵萍：这个政策主要是为了让市场活跃起来，既不是单边有利于买方，也不是只有利于卖方，两年免税为了让更多的房子入市，降低首付比例，是为了让更多人买得起。yc.fang.com
正面
相关专家：房贷放松属大利好。所有政策中此与购房者贴肉，房贷放松之后，能有效刺激需求。此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求已成为近几年主力需求，在多数城市，所占比重超过90平方米以下的刚需，今年这类需求将显著释放，有利房价上涨。yc.fang.com
中原地产首席分析师张大伟：今年楼市政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免，购房补贴等多种政策。yc.fang.com
负面
中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立：降首付对楼市不会有根本性的提振作用，目前房地产市场面临结构性的矛盾，年轻人有购房需求，但购买力却不够；由于房地产市场供过于求，导致投资需求也进一步下降，降首付对楼市而言不会从根本上有提振作用。yc.fang.com
房地产专家牛刀：过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能，这种方法在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。yc.fang.com
观点
PK2
买不买房？
不买
民生证券的管清友：本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。yc.fang.com
马上买
房地产专家谢逸枫：新一轮买房季正式来临，必须现在入市买房，否则要白干十年。yc.fang.com
众人谈
戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏：这是个重大利好，就全年来讲，房产政策的调整还只是个开始，相关新政仅是针对普通住宅，针对中高端住宅的政策，有可能会在7、8月份出台，今年普通住宅的涨幅或在10%以上，中高端住宅涨幅将介于5-8%。yc.fang.com
相关专家：此类政策将直接刺激地产股继续上涨，直接导致市场成交量的上升，在改善型购房需求积极释放的情况下，将带来整个市场价格的提振。yc.fang.com
招商证券宏观发展研究中心主管谢亚轩：该政策与去年9月30日的房地产政策放松一脉相承，政府希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。yc.fang.com
银行回应
建行副行长杨文升：相信政策是回应市场刚性需求，尤其是改善性需求。随着城镇化发展，个人住房需求增加，相信二套房市场有增长潜力，建行将尽快推出措施回应相关政策。yc.fang.com
华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰：考虑到和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。房屋贷款资产率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度一直有限。从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，去年末商业银行不良贷款率达到近年来的高位1.25%，房地产域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽视。yc.fang.com
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