千万级商铺卖不动 特殊业态寻铺忙

成都商报  2015-05-28 17:45

[摘要] “伴随着近年来成都商铺销售单价的企高,小面积商铺行情走俏,很多开发商手中都留有一些非传统底商、且面积较大的商铺,我们称之为大宗商业。这类产品形态是目前成都商业存量中消化较慢的。”日前,在一场商业地产营销沙龙上有业内人士提出,目前在成都市场开发商频频推出动辄上千万元的商铺,然而由于大宗商业的投资者和经......

“伴随着近年来成都商铺销售单价的企高，小面积商铺行情走俏，很多开发商手中都留有一些非传统底商、且面积较大的商铺，我们称之为大宗商业。这类产品形态是目前成都商业存量中消化较慢的。”日前，在一场商业地产营销沙龙上有业内人士提出，目前在成都市场开发商频频推出动辄上千万元的商铺，然而由于大宗商业的投资者和经营者分离，信息不对称，增加了空置率。大宗商业的市场销售状况到底如何？哪些业态对于大宗商业有租赁需求？到底是哪些人在投资大宗商业？经过对市场的梳理，我们发现一些特殊或新兴业态对于大宗商业的租赁需求其实很旺盛。

总价高+同业竞争

大宗商业十分挑买家

“我们公司2012年进入成都，先后在城南、城西、城东开发4个小型综合体，住宅推出一年半就消化85%，小面积商铺走量也很快，唯独剩下2～4楼的商业，现在公司压在手里的货值约在20亿元左右。”前两年进入成都的一外来房企营销负责人称，这样的情况并非个案，目前成都不少开发商都已经进入这种状态。

上周，记者走访市区和近郊一些在售项目，发现大宗商业积压主要集中在900～3000平米的独栋商业、2～4楼商铺以及地下负一楼商业。在高新西区某在售项目，甚至打出多栋独栋商业待售的广告。“面积在300平米以上，如果是市区项目，2～3楼商业的单价都定在3万元左右，这就是一笔近千万元的投资。”一位在售商业项目营销负责人向记者透露，面积大、总价高、同业竞争激烈让目前大宗商业成为开发商手中的“烫手山芋”。

大宗商业挑买家已成为不争事实。据某地产研究机构长达一年多的市场监控，从2014年5月至今，成都市场成交总价在千万元以上的商铺，购买者自营比例已高过投资。对此，资深商业地产投资人黄海认为：“出现这个现象也很正常，商业地产投资者和经营者如果分属于两个主体，一是投资者会觉得回报太慢，二是经营者会担心租金年年高企。站在投资者立场上考虑，几千万的投资，他肯定想买的时候就知道将来谁租，租金能给到多少？而这些刚好是目前成都一些大宗商业销售中所欠缺的。”

医院+培训机构

特殊业态青睐大宗商业

大宗商业的存量去化较慢，是否意味着商家对于这类商业的需求较小？“其实一些特殊的业态是只能选择大宗商业作经营用房的，卖得慢并非代表它没有市场需求。”

今年4月，苟女士受朋友所托想在城南找一处面积8000平米的独栋商业做医院用房，然而找了快2个月依旧没有合适场所。“我们的要求其实很简单，必须是框架结构的独栋商业，交通通达性好，租期20年，可接受租转售。”苟女士称，她们在中介推荐下看了四五个场地都不合心意。

曾经供职于成都某医疗集团的林先生也向成都商报记者透露，近两年民营医院的开店需求激增，但适合医院用的营业用房其实并不多。“开发商想卖，经营者想租，中间这个投资者还没有出现。”

成都商报记者了解到，排除前置手续，因为医院用房本身有其特殊性，一般都要求多层独栋；房屋为框架结构，方便对房屋进行改造，便于手术用房、病房等功能用房的安排，以及设备安装等；很多患者会驾车就医，医院还要为患者提供足够的停车位；医院底楼还不能出现其他商铺，这会影响医院的整体形象。市场上一些面积较大的独栋商业刚好满足这个需求。

其实，除了民营医院等特殊业态，儿童产业和教育培训机构也正好是大宗商业的需求者。“跟民营医院选址在核心地段或大型商圈不同，儿童产业和教育培训机构则恰好要选在生活区，而且因为租金原因，他们很少选择底商。”一位专为成都某早教机构选址开店的业内人士告诉记者，目前这类业态的出价能力相对较高，一些住宅配套的2～3楼商业也是他们的优选。

地段+稳定

大宗商业进化成大宗资产

“其实说大宗商业难卖并不是的，买小商铺是投资，买大宗商业更是资产。”华润置地成都公司商业销售负责人向成都商报记者透露，目前华润置地成都旗下华润中心、华润·二十四城、华润·凯旋天地、华润·幸福里、华润·翠林华庭等项目都有大宗资产在售。“这些项目开发商成熟运营多年，稳定性是其显著的特征。”

据悉，前段时间华润中心就刚成交了负一层一处价值7000万的大宗商业。在他们与客户长时间的接触中发现，大宗商业的投资者更加看中的是地段价值和稳定，相比小投资者，他们更加成熟反而没有投机心理。

“长期的商业价值的确是大宗投资客户为看重的。”优品道置地相关营销负责人告诉记者，在他们销售的商业项目中，城南优品道的大宗商业为走俏。“虽然项目并不位于主城区，但却是新兴居住板块的消费中心，单位面积租金远高于同区域街铺，甚至高过市区一些综合体的租金，投资者自然会算账。”据介绍，在城南优品道大宗商业的客户构成中，自营者和投资者各占一半，而且还有租转售的案例出现。

资深商业地产投资人黄海也提出：“大宗商业销售模式与普通小商铺不同，它需要更专业的销售甚至招商团队配合，所以市场上很难看到大宗商业集中的销售火爆，但只要产品设计合理、定位科学的大宗商业销售并不看衰。”

(成都商报)