[摘要] 在很多老北京人的记忆里,“过了西单就像出了城”、“到了西直门外那就绝对是城外”是经典的记忆,而今显然已经是时过境迁,无论是北京人还是在北京工作生活的外来人口,都基本均衡地生活在距离原本城市中心越来越遥远的天际线下。
在很多老北京人的记忆里，“过了西单就像出了城”、“到了西直门外那就是城外”是经典的记忆，而今显然已经是时过境迁，无论是北京人还是在北京工作生活的外来人口，都基本均衡地生活在距离原本城市中心越来越遥远的天际线下。
上周，一条来自北京市统计局的消息引发了各大媒体的关注。这一针对2014年北京人口发展变化情况的调查报告显示：2014年年末，北京市常住人口为2151.6万人，与2013年相比，增加36.8万人。
报告还显示，北京市目前的人居特点是环路人口分布呈圈层向外拓展，即由二、三环内向四环外聚集，其中，四环至六环间聚集了941万人，占43.8%；五环以外1098万人，占51.1%。常住外来人口与常住人口在环路分布情况基本一致，且向外拓展聚集的特点更加突出，五环以外422.5万人，占51.6%。
北京市统计局更早前发布的一份调查报告显示：中心城区人口聚集程度有所降低，常住人口呈现向郊区集聚的趋势。从区域分布来看，2014年末，朝阳、丰台、石景山和海淀四区构成的城市功能拓展区常住人口多，房山、通州、顺义、昌平、大兴组成的城市发展新区常住人口紧随其后。
超过半数的北京人住在五环外，未来这一趋势也还将加剧，那么，五环外有哪些新的人口聚居区值得关注呢？
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通州：城市副中心的新拓展
作为北京市郊区楼市中当之无愧的“风向标”，通州目前已经成为北京发展成熟的郊区新城。
2012年，北京首次正式提出将通州打造为北京的城市副中心，一系列重大项目的建设使通州的面貌发生巨变。到了现今，随着城市副中心定位进一步明确，通州再次加快建设步伐。作为北京惟一一个与河北和天津同时接壤的区县、以及京津冀协同发展的“桥头堡”，通州概念再度红火。
而随着京津冀一体化战略上升为国家战略，通州设定的“京津冀商旅港湾”的定位，将以促进京津冀商贸一体化发展为目标，在功能设计上打造一个集旅游购物、休闲度假、客运中转等于一体的综合性服务区，大限度地激发并留住京津冀地区以自驾游为主的高速路客流，为通州运河核心区、文化旅游区等项目集聚中高端消费者，打造天津、河北等京外自驾游客北京旅游的“站”。
当前，通州“一核五区”规划中的运河核心区，被誉为北京“下一个CBD”。运河核心区位于通州新城五河交汇处，规划面积16平方公里。该区域作为现代化国际新城建设和发展的战略引擎区，将建成北京高端的商务中心区，打造高端的商务环境，成为面向环渤海、东北亚的“首都门户”。而在今年，随着通州运河核心区地下南北环形隧道完工，和地铁6号线二期的开通，通州运河核心区基础配套进一步完善。
房山长阳：CSD已经初具雏形
房山长阳区域的兴起，可以说是北京近几年居住趋势向郊区新城发展的真切的缩写和映射。
在仅仅几年前，长阳还是楼市“价值洼地”的代表，这里的房价当时一直在20000元/平方米以下徘徊，市场存量巨大，生活设施和商业配套尚不完备，是很多购房人跃跃欲试但又心存犹豫的一个区域。
然而，随着房山CSD概念的推出，一切有了改变。
CSD即Central Shopping District，又称中央休闲购物区。从理念上来讲，这里一种不在城市中心的人气聚集区，非常适合北京多点发展郊区新城的格局，又被称为“保证大型城市经济持续发展的科学的解决方案”。
事实上，随着首创的奥特莱斯的入驻，长阳的楼市有巨大的提升，据亚豪机构统计，2010年时，房山的住宅供应总量还不到全市供应的9%，而到去年上半年，这一占比已提升至17%，区域楼市发展之快在全市也是数一数二。
同时，由于中粮万科长阳半岛（资料、团购、论坛）这样百万平方米大盘的存在，加上万科系的商业中心也于今年开放，整个长阳及周边楼市具有了极好的商业氛围和服务能力，未来这里以刚需为主的楼市业态，也将逐步向刚改乃至更高层次提升。
亦庄：产业新城背景下的新住区
亦庄还有一个响亮的名字：北京经济技术开发区，这个一听就带有鲜明的改革开放色彩的词汇诞生于上世纪九十年代初期。这里筹建于1991年，1992年开始建设并对外招商，1994年8月25日被批准为经济技术开发区。
亦庄的总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之一，定位为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、聚集新的产业、带动区域发展”的重任。
据较早统计数据显示，亦庄已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，其中包括77家世界500强企业投资的108个项目，以及一批优质内资项目。并基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群。
事实上，亦庄作为同时享受经济技术开发区和国家高新技术产业园区这双重优势的开发区，加之连接着目前重点发展的通州和大兴，可以说发展潜力很大，交通、教育、市政、医疗、生活等配套设施的发展现状和服务水平在若干个新兴区域里也都显得很突出，所以作为一个典型的五环边的区域楼市，这里的发展速度十分可观。
加上亦庄还具有低密度和高绿化率的环境优势，这里的南海子公园是北京四大郊野公园之一，也是北京市大的湿地公园，整个公园面积相当于4个颐和园，都为亦庄的人居环境做出了巨大的贡献。随着北京市“城南计划”的巨资投入、大兴区和亦庄开发区的行政资源整合以及地铁亦庄线通车，亦庄还将继续腾飞。
昌南海北：TBD在勃兴
海淀在北京的重要地位，与中关村在科技领域的标杆作用，决定了以科技和教育为特色的海淀楼市的持续红火，而随着互联网+概念的普及，海淀楼市未来的价值提升更加不可限量。然而，传统的海淀核心区已经没有太多的土地资源可供开发住宅。其实，不仅仅是居住，对于日益增进的科技企业的创业需求，海淀整个的发展重心早已北移，在所谓“昌南海北”的区域，TBD的概念已经逐步变成现实。
TBD的全称是Technological Business District，也就是北京科技商务区。该区域位于昌平南部，衔接着海淀、昌平两大科技创新板块，地处中关村国家自主创新示范区北部研发服务和高技术产业带的中心位置，总占地面积约55平方公里，据称未来的总建筑体量将约达1530万平方米。
TBD规划建设的功能区有5个，包括：科技金融岛、科技商务中心区、京北数码港、生命科学园和科技运动公园。其主要功用是承接中关村板块已趋饱和的产业需求，打造一个既能为高新技术产业提供高端生产性服务，又能满足高端人才对优质生活品质追求的多元化、混合型业态的郊区新城。
混合型业态是TBD的一个重要特色，所谓混合业态，也就是说TBD总规划建筑面积中，住宅占40%，研发、办公各占约24%，这样的目的是白天有人上班，晚上有人居住，使得整个区域全天都在一种活力状态。
从不久前这一区域的核心地带朱辛庄的一个项目领秀慧谷（资料、团购、论坛）开盘的火爆就能看出，这一区域对于地缘性非常强的海淀客群特别是以科技企业员工为核心的客群吸引力是非常巨大的。
TBD处在8号线、13号线、昌平线的交汇地带，交通便捷出行有保障，北大国际医院已开始运营，医疗配套有了保障；而7万平方米的永旺超市和随后的中关村国际商城项目，更为区域的发展做好了铺垫。
本报记者 胡喆
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