[摘要] 市政府发布《宜昌市城区已购经济适用住房上市交易和回购管理办法》（下文简称《办法》），这也意味着，城区经适房上市交易有章可循了。
从2005年宜昌首批经济适用房抽签购买入住算起，到现在已过去了12年。
这些年来，一批又一批经济适用房拔地而起，解决了众多中低收入无房家庭的住房问题。期满五年后，部分条件得到改善的市民想换房，或因条件变化有的要退出享受经适房的行列，这些经济适用房如何上市交易和回购，一直缺乏明确的规定。
记者8日获悉，市政府发布《宜昌市城区已购经济适用住房上市交易和回购管理办法》（下文简称《办法》），这也意味着，城区经适房上市交易有章可循了。
满足哪些条件可上市交易？
据了解，《办法》对适用对象有明确限定，是指2005年9月1日以后，政府按有关规定统一组织建设、购房人按规定程序和价格购买的经济适用住房。
根据规定，已购经济适用住房购买不满5年的，不得上市交易；已购经济适用住房购买满5年，购买人按本办法规定向政府缴纳土地后，可将该住房上市交易。购房时间从购房合同签订之日起计算。
土地如何缴纳？《办法》给出的具体标准为：住房分摊土地面积×届时住房所在区域基准地价×45%。
为何要缴纳土地？这是由经济适用住房的特殊性决定的。记者了解到，2005年9月1日起施行的《宜昌市城区经济适用住房管理实施办法》规定，经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求合理布局，实行行政划拨方式供应。同时经济适用住房价格实行政府指导价，与城区中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则。
记者查询发现，位于城区中南路汉宜村的碧翠苑6135元/平方米[伍家岗]碧翠苑118套在售小区，在2005年12月提供了宜昌首批95套经济适用住房，物价部门当时确定的销售基准价格为1280元/平方米。和同期的商品房市场价相比，是有明显优惠的。
当年购买的经适房现在要上市交易，缴纳一定的土地也理所应当。
《办法》规定，经济适用住房购房人缴纳土地后，持缴纳凭证、不动产登记证书、所有权人身份证件及房产交易机构要求提交的其他资料，按商品房二手房交易流程进行房产上市交易。
同时，经济适用住房购房人缴纳土地后，也可选择先行向市不动产登记机构申请办理不动产完全产权登记手续，取得该住房完全产权。也就是说，在缴纳土地前，经济适用住房购房人对房子只拥有有限产权。
未满5年的如何申请回购？
如果购买的经济适用住房不满5年，但又因为迁离本市等特殊原因确需转让的，该怎么办？《办法》做出了明确规定，购房人可向房屋所在地区住房保障机构申请政府回购。
《办法》规定，经济适用住房回购价格按照原购买价格并结合折旧和物价水平综合确定。年折旧率按1.5%计算，物价水平按购买年度至回购年度城区居民消费价格指数涨幅之和确定。回购价格具体计算公式为：回购价格=原购买价格×（1-已交付使用年限×1.5%+购买年度至回购年度城区居民消费价格指数涨幅之和）。
购房人申请政府回购需持有的材料主要有：经济适用住房回购申请表；不动产登记证书；购房人有效身份证件、婚姻证明和家庭户口簿；共有人同意回购的书面证明；各区住房保障机构要求提交的其他资料。
《办法》要求，各区住房保障机构应当在收到书面回购申请后5个工作日内，作出是否同意回购的决定。对同意回购的，核算回购价格，书面通知政府公共租赁住房建设运营单位与购房人签订经济适用住房回购协议；对不同意回购的，书面通知回购申请人并说明理由。
违规购买经适房将作价收回
《办法》规定，对购房人弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，违规购买经济适用住房的，由各区住房保障机构作价限期收回住房。购房人应当在规定期限内退回所购经济适用住房，并与政府公共租赁住房建设运营单位办理退房和结算手续。
作价收回经济适用住房的，按原购买价格并结合折旧因素确定收回价格，年折旧率按1.5%确定。具体计算公式为：收回价格=经济适用住房原购买价格×（1-已交付使用年限×1.5%）。
对购房人退回所购经济适用住房有困难的，可向区住房保障机构申请，按购房时该房屋的市场价格与原购买价格的差价补足房款后，取得房屋完全产权。购房时该房屋的市场价格由评估机构评估确定。
《办法》还规定，对于回购、收回的经济适用住房，产权登记至政府公共租赁住房建设运营单位名下，将作为保障性住房重新向符合保障条件的家庭分配。
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