文丨公众号：房姐爆料台
2年前，流传着这样的标准：一座城市的房价能不能破万，是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。而现在，包括宜昌在内的不少三线城市，价格破万已不是什么稀奇事。
在宜昌，很多购房者最关心的问题莫过于：未来房价是涨是跌？该不该在现在的高点入手买房？
讲真，中国的房价历史堪称一部大型玄幻剧，跌宕起伏变幻莫测，多少业内人士从业数十年都难以勘破其中规律。不过，对于宜昌房价，姐还是有一些看法和心得的，在此与大家分享。
01
想知道未来房价是降是涨，首先要弄清楚近两年宜昌的房价为啥会涨。
前段时间，姐被一篇爆文刷屏，标题是《触目惊心！炒房团是怎么在短期内把三线城市房价炒高两三倍的》，之所以聊到他，是因为很多朋友转给姐，说文中的城市就是宜昌的翻版：
人均收入3K；炒房前，房价6K-8K，炒房后，价格增长；炒房客一口气买掉所有房源，导致全城一房难求；地铁、学区、江景等概念深入人心。
由于该文的主题是炒房，因此很少有人会注意其中的一个细节：该城市区两片旧城、周边6个自然村征迁，拆迁户约1.5万。而这段话，在姐看来才是的重点。
对于炒房团来说，房子价格炒起来之后，还得有人接盘啊，否则价格再高又有何用呢！文中城市满地皆是拆迁户，既有购买需求，又有购买能力。所以，不是炒房者抬高了房价，而是他们看到了这个城市的房价上涨空间，准时出手，大捞一笔。
反观宜昌，又何尝不是如此，有没有炒房客组团来宜姐不知道，但棚改拆迁对房价的推动力却是杠杠的。特别是去年，再次提出新三年棚改计划，2018-2020年棚改5万户，货币化安置继续实行。
啥叫货币化安置？简单来说就是拆迁后直接给钱。拆二代们手握百万巨款，老房子被拆，不买新房你让他们干啥去？于是，大量“被制造的刚需”进入买方市场，房子卖得快了，开发商也不傻呀，趁着市场行情好，还不赶紧抓住时机涨涨涨。
除此之外，一二线限购，需求往三四线外溢；品牌开发商大量涌入，溢价明显，也是推动宜昌房价上涨的原因之一。
02
接下来再来讨论未来房价是涨是跌。
首先看短线。棚改要持续到2020年，这2年内，房价下跌的概率几乎为零。
棚改对房价的影响就不多说了。咱来看看去年下半年到今年土拍的惨烈情况，地价凶猛攀涨，从4字头到7字头仅仅花了不到1年的时间。地王频出，面粉价格直逼面包，开发商岂会自降身价，做赔本买卖？
再来看看品牌房企的扩张速度。进入宜昌的恒碧保，项目数量已爆表：恒大6个，碧桂园8个，保利4个（包括还未公开的保利山海大观、保利罗兰香谷），已出镜的鸿坤、万科、联投、融创、领地、福星惠誉，跃跃欲试的绿地、招商、正荣、中梁，越来越多的房企盯上宜昌这块。
除了品牌房企，宜昌的本土国企也正在加速崛起。继城投在江南开发智禧湾之后，房投也进入市场，欲在东站开发新盘房投云著，城投、房投相继入局，下一个，也许就是交投。相对而言，本地国企拥有更为丰厚的土地资源、更快捷的信息获取渠道，他们的加入一定不会是盲目跟风，而是有自己的一番规划。
所以，姐预测，2018-2020年，不仅是棚改的新3年，还将是大牌房企集中爆发的新3年。这3年，小开发商逐步绝迹，品牌项目大幅井喷，而这些新项目在品牌和品质的双重溢价之下，价格注定不会太便宜。
03
再来看长线。
既然说，棚改货币化安置推高了宜昌房价，那么，棚改结束后，被制造出来的刚需消失了，是否房价就会崩盘、跌回原位呢？
首先我们要明白一件事，为什么出现棚改货币化安置？
此政策的出台绝非偶然。回顾一下2017年，楼市去库存运动蔓延到三四线城市。为什么要去库存？简单来说就是，房子卖不动，开发商不买地，政府没有财政收入，政府的债务也还不上。所以库存就意味着债务恶化。
要去库存，如果低价抛售的话，就会引发通缩螺旋，导致资产价格崩盘，所以降价是不可以的。但三四线城市产业支撑比较单薄，并没有大量的人口流入，要去库存，总得让人来买房。
就在此时，棚改货币化安置诞生了，不仅来的及时，还一举四得：楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程。
所以，真正的逻辑是，楼市需要去库存→棚改货币化安置来了→房子有人买了→价格上涨了。虽然棚改是房价的直接推手，却不是真正的幕后主谋，棚改结束这件事本身，对于房价并不会起到决定性的作用。
那么，届时房价究竟是涨是跌呢？分两种情况：
① 去库存逐渐完成，政府加强三线城市调控，房价回归理性，逐步下降
②楼市仍有去库存需求，新一轮刺激购房的政策再次上演，房价居高不下
目前看来，姐认为第二种情况的可能性更大。
虽说近两年宜昌的房子卖的飞快，但新建住房也如雨后春笋般不停冒尖。前面也说过，未来3年品牌开发商会全面占领市场。对于品牌房企来说，好不容易来了一个新的城市，摸透了一片新的市场，怎么会轻易离开？
与本地小开发商不同，品牌房企的产品往往是规模化、多样化的。你见过几个品牌楼盘只建个1、2栋楼的，基本都是不建个10几20栋不罢休，楼盘的体量决定了库存的数量不会太少。这边在卖，那边在建，卖房的速度不一定能追上建房的速度。
所以，棚改结束，去库存的需求未必就不存在了，房价继续上行的可能性很大。
当然，种情况也很有可能出现。且不论库存是否去化完成，如果市场过于火爆、房价上涨太猛，同样会引起政府注意，成为重点调控对象。
以二线城市郑州为例，限购前后恍若冰火两重天，火爆的市场一夜之间被打入冷宫。以现在的情形来看，三线城市如果继续如此“高调”，迟早会被限购限售的洪流席卷，覆巢之下安有完卵，咱们宜昌同样难以幸免。
文丨公众号：房姐爆料台
房姐爆料台2018-05-25 09:49:46
