[摘要] 值2010年宜昌商业地产高峰论坛召开之际，宜昌搜房网与三峡商报，专访中指研究院（华中）指数系统应用总监 ，共同探讨当前经济环境下，全国及湖北省商业地产的发展历史与发展趋势。
2009年我国城市化率达到47%，2010年将达到50%
城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。
2009年我国城市化率达到47%，2010年将达到50%。一线城市的城市化发展水平更高，2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。伴随着城市化水平的提高，中国及主要城市的宏观经济发展水平也迈上了新的台阶，对商业地产的需求也稳步增长。
1998年以来，商业营业用房销售额市场领先国内生产总值和社会零售品总额变化约一年半至2年的时间。国内生产总值和社会零售品总额增速分别于2007年和2008年达到阶段高位，而商业营业用房销售额则于2005年达到阶段性高点。2009年，当国内宏观经济向下调整时，商业营业用房销售额增速已于2008年达到历史低位。
从主要城市来看，反映整体经济总量的国内生产总值（GDP）是写字楼销售金额的重要影响因素，两者相关系数达到0.81。上海和北京市GDP在2008年分别为13698亿元和10488亿元，明显高于排名第三的广州市（8216亿元）。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性中心城市，第三产业占比分别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。
与写字楼市场更多受宏观经济和第三产业影响不同，商业营业用房销售额与社会消费品零售总额显著正相关，相关系数达到0.83。2009年，商业营业用房销售额位居前两位的依次是北京和上海，分别达到300亿元和193亿元，合计占同期商业营业用房销售总额的13.7%；而这两个城市的社会消费品零售总额同样位居前两位。位居第3-5位的苏州、重庆和沈阳，商业营业用房销售额合计达到357亿元。排名前五位的城市合计占比为23.6%。
先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律
大量外来人口向城市聚集是中国城市化发展的最直接体现，作为其生产生活必备条件的住房需求成为最直接、最迫切解决的事情，一方面是新进城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市场在城市化发展的推动下进入快速增长期。
商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。
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