[摘要] 随着四部委3日再次发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。与此同时，商业银行也渐次取消了首套房房贷的7折优惠利率，将最优惠利率上调至基准利率的8.5折。在加息预期下，购房者是否应该提前归还贷款，抑或需要进行其他投资安排呢？
提前还贷还需细思量
尽管存量房贷的最优利率暂不调整，但也不排除部分贷款利率会“视合同情况”而重新上调。此外，伴随着央行10月份出人意料的加息，再加上对商业银行在每年年初对存量房贷利率调整的预期，也使得购房者对于未来房贷成本支出充满担忧。
那么，今年年底前是否会再度加息并进一步抬升购房者的房贷成本呢？汇丰银行中国首席经济学家屈宏斌认为，除抑制市场对于通胀和资产价格上涨的担忧外，央行加息有助于给依旧存在泡沫的房地产市场降温。利率上调是决策层抑制房地产市场投机及过度需求的最有力措施。故而，他预计今年年底之前在通胀见顶之际可能还会有一次25个基点的利率上调空间。
在此背景下，普通购房者是否应该提前还贷、以节省利息支出呢？出乎意料，数位理财经理给出了否定的答复。
未来贷款总体趋紧是首要原因。“国家调控政策总体趋紧，以后不仅房贷，各种消费贷款、汽车贷款也会变得更加严格，贷款只会越来越难。”某股份制银行上海分行人士表示。
渣打银行相关人士此前也称，将积极贯彻监管层有关贷款法规精神，严格消费性贷款的审批发放，大力倡导贷款资金受托支付，同时进一步加强对贷款用途的核查，严防贷款资金流入楼市、股市。
不过，理财师建议投资者可以利用资产组合巧妙搭配，来对冲房贷利息支出上升的风险。一家外资行个金部的理财经理认为：“提前还贷，对于手头资金并不宽裕的投资者而言，并不合适。如果他突然有其他资金需求呢？就难以应付了。此外，以后消费贷、汽车贷都会趋紧。而相比于其他消费贷款，房贷的利率其实还是优惠的。”
“在加息周期下，不妨不要急于归还房贷，而是将手里的富余资金进行其他投资。一般加息周期下，理财产品的也会相应提升，做得好的话，也会抵消房贷利息的成本上升。”该理财经理补充道。
记者还了解到，银行即便要对存量房贷利率进行调整，也会提前与客户沟通，给客户时间差，方便客户决定是否提前归还贷款。“当然，如果有客户不想背债、中短期内也不想投资，也建议他们提前与银行联系，协商提前还款。”
公积金房贷首次差别化 持续点刹楼市能否降温
差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委3日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台1个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
“银根”持续“点刹车”
在商业贷款收紧之后，本该用于满足基本居住需求的公积金贷款便被一些炒房客视为“秘密武器”。部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。
在此次四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中，关注的内容有三，一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”。
二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”。
三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
此外，《通知》还要求，各地“以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款额度，并按规定进行备案”。由此看，接下来一些地方有可能对多年未动的公积金贷款额度作出收缩性调整。
差别化的公积金贷款政策是近期不断推出的房地产需求调控手段之一。9月29日的“新五条”，将贷款购买首套住房的首付比例提高到三成，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。10月19日以后，央行加息0.25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。此外，多家银行近期已将首套房贷款利率由7折优惠提至8.5折。
实际上，一些地方的公积金政策已“率先出手”。比如，上海在10月11日已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。
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