[摘要] 媒体近日报道中海地产北京花乡地王项目，在不确定的市场预期下，陷入了定价困境。房价跌势预期，比调控政策本身更可怕。
（来源：钱江晚报）媒体近日报道中海地产北京花乡地王项目，在不确定的市场预期下，陷入了定价困境。房价跌势预期，比调控政策本身更可怕。
房地产市场是典型的预期主导型市场，预期决定着短期房价的下跌或上涨。政策初始，开发商、投资客和刚需消费者都需要一段时间来消化政策，在市场的表现是消费者短期观望，开发商和投资客顶住压力，双方势均力敌，形成僵持局面。
由于中央政府和地方政府政策诉求目标不一致，起初建立的政策模型开始发生变形，政策执行效果难到位。以往调控失效的根源在于地方政府和开发商动摇了政策模型，使得房价走势总是朝着对刚需消费者不利的方向移动。短暂的市场平衡被打破，压抑的刚需消费者呈羊群效应集体冲进市场，房价形成报复性反弹。以往房价上涨的根源是货币、信贷增长太快，地方政府财政依赖，土地涨价太快。因此，理性预期认为房价很难跌。人们根据政策和市场情况的变动修正自己的预期，理性预期或让调控政策失效。
而在今年，限购令打击了投资性需求，连续的加息让消费者的决策压力增大，需求衰减。在供给层面，2009年下半年，房地产投资趋向过热，进入2011年，这些新项目相继上市，形成一个短期供给的峰值。如果像以往一样死扛，未来将逐步进入库存增长阶段，从供过于求形成对房价涨势的压制。
本轮调控，伴随着抑制通货膨胀和经济结构转型的整体目标，行政调控与货币、财政政策并行，市场预期很难再被某一方胁持，中海地王的定价困境便是一个典型的案例。
大规模保障房的建设，既避免房地产突然失血导致的政府财政休克，又能保障刚需的替代性供给。同时，国土部对“地王”严控，让政府的孩子——央企都出现了心旌动摇，而中小开发商由于信贷政策从紧，融资渠道受阻，更是面临资金链断裂的风险。
政策叠加的效用开始显现，以往选择死扛的开发商，这次可能真的有点“扛不住”了。
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