[摘要] 本轮地王的出现是在经济增速台阶式下移、货币增速下行周期开启、人民币升值趋势疲态尽显、楼市挤泡沫已成为共识等大背景下上演。在经济周期、金融货币周期、政府投资周期已经不再支持楼市可持续上攻，而在楼市下行周期已显端倪的情况下，地王为何会逆市频现？
（来源：中国证券报）
近期在货币市场上爆发的“钱荒”并没有影响到开发商豪金夺地的热情，北京、上海、广州、重庆和杭州等城市相继出现总价和单价“地王”。今年上半年主要城市土地出让金规模与2010年同期相比基本持平，而地王的火热程度却远甚于2010年。
本轮地王的出现是在经济增速台阶式下移、货币增速下行周期开启、人民币趋势疲态尽显、楼市挤泡沫已成为共识等大背景下上演。在经济周期、金融货币周期、政府投资周期已经不再支持楼市可持续上攻，而在楼市下行周期已显端倪的情况下，地王为何会逆市频现？
从楼市运行逻辑来看，地王的产生是开发商主动补库存的必然结果。去年四季度以来的这波楼市回升行情，主要发生在一二线重点城市。今年上半年，这些城市新建住宅成交量同比增长30%，绝大多数城市库存出现下降。中原地产研究中心统计数据显示，主要的一二线城市中，截至6月初的住宅库存为171.73万套，相比年初的180万套下降4.6%。
今年以来，很多开发商处于“有钱没货”的状态，资金面宽裕以及看好一线和二线重点城市房地产市场前景，这是开发商在土地市场上表现异常积极的主要原因。2012年下半年以来，国内十大品牌企业在一、二线城市拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。
重点城市地王频现背后的另外一个重要原因，是资金寻找避风港。目前，国内外政商学界对于楼市与实体经济背离之深、楼市泡沫程度及可能产生的后果基本达成共识，而挤泡沫过程也已经开启。目前来看，一线和二线重点城市各类资源集聚的能力非常强，基础和市政设施配套较为优质，向第三产业转型较为快速，住房需求在这些城市长期居高不下。
同时，我国新型城镇化模式选择上雏形已具，即城市群模式，这意味着未来中心城市(主要是一线和二线重点城市)的集聚能力和向心能力还将继续增强，这些城市的人口也会继续增长，住房需求保持旺盛将是常态。因此，即便我国楼市在整体上进入下行周期，但在结构上的不平衡将越来越明显，一线和二线重点城市将继续保持上升态势，这也将是众多开发商看重的开发区域。由于这些城市待开发区域日臻减少，所以每有土地出让(特别是中心区域的土地)便会吸引众多买家，地王频发也就不足为奇。
地王的房价带动和示范效应，预示着楼市区域分化的态势也将越来越明显。从披露的百城房价和10大城市房价对比可见，百城房价走势已经显示上涨疲态，环比涨幅自今年4月份以来连续3月回落，这意味着多数三四线城市将继续挣扎在去库存、去泡沫的泥潭里。随着因清理影子银行所造成的货币资金环境全面紧缩，这些城市去库存、去泡沫的进程将会加速。但与此同时，一二线重点城市的房价在未来一段时间内仍将处于上涨趋势。今年以来，10大城市房价环比连续6个月超过1%，考虑到这些城市的开发区域越来越远离中心城区，造成数据失真和不可比，房价实际上涨幅度可能更高，目前仍没有显示出趋缓的态势。
本轮地王有两个特点，一是地王大多诞生在一二线重点城市；二是地王多数诞生于城市中心区或热点片区。地王的诞生从表面上看，是热点城市和热点城市中心区土地供求严重不平衡的结果，而实际上却是土地市场价值(稀缺、中高端物业需求强劲、抗跌性能力强)的体现，背后的驱动因素则是资源集聚能力在城市间差别太大、公共服务设施和基础配套设施供给不平衡。这预示着我国未来新型城镇化，必须要解决资源集聚不平衡、公共服务非均等化的问题，疏导高度集中在城市中心区的住房需求，这是构建楼市调控长效机制的内容之一，这对于我国选择城市群的新型城镇化模式有指导意义。
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